租客不付款也不搬走：房屋返还程序指南

Tener una propiedad arrendada es una excelente inversión, hasta que el inquilino deja de pagar y se niega a devolver el inmueble tras terminar el contrato. Tradicionalmente se ha pensado que el arrendatario es la «parte débil» de esta relación, pero en la práctica, el propietario es quien sufre el perjuicio económico de no poder usar, disfrutar ni rentabilizar su patrimonio.

如果您正处于这种情况，哥伦比亚法律为您提供了一项有力工具： 租赁占有返还程序。 下面我们说明该程序如何运作。

什么是房屋返还程序？

该诉讼的主要目标，是让共和国法官命令租客返还房产，因为其未自愿返还。除收回财产外，该程序还寻求让法官命令支付拖欠租金、未付公共服务费、物业管理费以及依法应支付的赔偿。

在哪些情况下可以要求返还房产？

申请返还主要有两大情形：租客违约，或法律规定的特殊事由。

1. 因违约（拖欠） 这是最常见的原因。发生在租客停止支付租金、公共服务费或物业管理费时。在诉讼中，我们会准确说明欠付哪些月份以及累计债务金额。

2. 特殊事由（即使不存在违约） 即使租客按时履约，您也可以要求返还不动产。规则会根据财产类型而变化：

城市住房（2003年第820号法律）： 如果您需要自住该房屋（至少一年）、需要拆除或修缮，或者因出售而必须交付该房屋，您可以要求返还。在这些情况下，必须通过授权邮件提前3个月通知，并提供相当于6个月租金的保险或银行担保，以保证您确实会履行所主张的事项。如果合同已超过4年，您也可以仅凭自己的意愿终止合同，但需支付1.5个月租金的赔偿。
商业场所（《商法典》第518条）： 如果商人在其场所经营超过2年，则取得自动续租权。但是，如果租客违约，或者您需要该场所用于居住或开展与租客业务实质不同的商业活动，或者该场所有倒塌风险并必须重建，您可以要求返还。

业主的程序优势

立法者设计该程序时，旨在尽可能提高速度并消除官僚障碍：

✓ 不需要事先调解： 与其他诉讼不同，这里无需先满足可诉性前置要求。我们可以立即起诉！
✓ 不允许拖延策略： 法律禁止租客提出反诉、合并其他程序或引入第三人来拖延审判。法官会直接驳回这些行为。

我们需要哪些文件才能提起诉讼？

根本要求是证明双方之间存在协议。如果您有书面租赁合同，我们会将其附在起诉材料中。

如果合同是口头的怎么办？ 不用担心。法律允许通过简要证据证明合同存在，例如两份证人庭外声明或一份诉前承认。

¿A quién se debe demandar?

合同中通常会有一名主承租人以及若干担保人或连带债务人。虽然法律规定所有人都对义务负责，但仅就腾退和收回财产而言， 必须起诉实际占有该不动产的人。 如果没有起诉住在那里的人，返还判决将无法产生实际效果。

如何计算诉讼金额？

通常，诉讼只能提交至不动产所在地城市或市镇的法官。根据金额大小，案件将由市级民事法官或巡回民事法官审理。

为确定此类程序中的金额，法律规定了明确变量：

✓ 如果合同为确定/固定期限，应将当前租金金额乘以最初约定的期限。
✓ 如果合同为无固定期限，应根据上一年度租金金额进行计算。
✓ 当租赁合同的付款通过财产产生的收益进行时，金额将根据最近十二个月这些收益的价值确定。
✓ 当占有返还源于租赁合同以外的其他合同时，金额将根据财产价值确定；不动产以地籍评估价值为准，动产以商业价值为准。

今天就追回您的财产

遇到问题租客会威胁您的财务稳定。该程序需要准确撰写诉讼请求，并提交正确附件（例如担保或邮寄预告通知），以避免法官驳回起诉。

不要让债务继续增长。并且请记住，如果您就租金提起执行程序，租客并不会因此被共和国法官强制交还您的不动产。我们律所会分析您的合同，构建诉讼，并代表您直到房产钥匙回到您手中。