My Tenant Won't Pay or Move Out: Property Restitution Guide

Tener una propiedad arrendada es una excelente inversión, hasta que el inquilino deja de pagar y se niega a devolver el inmueble tras terminar el contrato. Tradicionalmente se ha pensado que el arrendatario es la «parte débil» de esta relación, pero en la práctica, el propietario es quien sufre el perjuicio económico de no poder usar, disfrutar ni rentabilizar su patrimonio.

Si usted se encuentra en esta situación, la ley colombiana le otorga una herramienta contundente: el proceso de restitución de tenencia por arrendamiento. A continuación, le explicamos cómo funciona este proceso.

¿Qué es el proceso de restitución de inmueble?

El objetivo principal de esta demanda es que un juez de la República le ordene al inquilino devolverle la propiedad, dado que no lo hizo de forma voluntaria. Además de recuperar el bien, el proceso busca que el juez ordene el pago de los cánones atrasados, servicios públicos adeudados, cuotas de administración y las indemnizaciones a las que haya lugar.

¿En qué casos puedo exigir que me devuelvan el inmueble?

Existen dos grandes escenarios para solicitar la restitución: por incumplimiento del inquilino o por causales especiales de la ley.

1. Por incumplimiento (La mora) Es la causa más frecuente. Ocurre cuando el inquilino deja de pagar el arriendo, los servicios públicos o la administración. En la demanda, seremos precisos detallando exactamente qué meses se deben y cuál es el valor acumulado de la deuda.

2. Causales especiales (Sin que haya incumplimiento) Usted también puede pedir su inmueble, aunque el inquilino sea cumplido. Las reglas varían según el tipo de propiedad:

Vivienda Urbana (Ley 820 de 2003): Usted puede pedir la casa si necesita vivir en ella (por al menos un año), si debe demolerla o repararla, o si debe entregarla porque la vendió. En estos casos, se debe avisar con 3 meses de anticipación por correo autorizado y constituir una póliza o caución bancaria equivalente a 6 meses de arriendo para garantizar que usted sí cumplirá lo que alegó. También puede terminar el contrato simplemente por voluntad propia si este lleva más de 4 años, pagando una indemnización de 1.5 meses de arriendo.
Commercial premises (Art. 518 of the Commercial Code): If the business owner has operated in the premises for more than 2 years, they acquire the right to automatic renewal. However, you may demand restitution if the tenant breaches the agreement, if you need the premises to live in or to set up a business substantially different from your tenant's, or if the property is at risk of collapse and must be rebuilt.

Ventajas procesales para el propietario

El legislador diseñó este proceso para que sea lo más rápido posible, eliminando trabas burocráticas:

✓ No requiere conciliación previa: A diferencia de otras demandas, aquí no hay que agotar el requisito de procedibilidad. ¡Podemos demandar de inmediato!
✓ Cero maniobras dilatorias: La ley le prohíbe al inquilino presentar contrademandas (reconvención), acumular procesos o traer a terceros para retrasar el juicio. El juez rechazará de plano estas actitudes.

¿Qué documentos necesitamos para demandar?

El requisito fundamental es probar que existe un acuerdo entre las partes. Si usted tiene el contrato de arrendamiento por escrito, lo adjuntaremos a la demanda.

¿Qué pasa si el contrato fue verbal? No se preocupe. La ley permite demostrar la existencia del contrato mediante pruebas sumarias, como dos declaraciones extrajuicio de testigos o una confesión extraprocesal.

¿A quién se debe demandar?

Es común que en los contratos haya un arrendatario principal y varios fiadores o codeudores solidarios. Aunque la ley dice que todos son responsables de las obligaciones, para efectos exclusivos de desalojar y recuperar el bien, es obligatorio demandar a la persona que tiene la tenencia física del inmueble. Si no demandamos a quien vive allí, la sentencia de restitución no tendrá efectos prácticos.

¿Cómo se mide la cuantía de su demanda?

Por regla general, la demanda se presenta de manera exclusiva ante el juez de la ciudad o municipio donde esté ubicado el inmueble. Dependiendo de la cuantía, el caso lo asumirá un Juez Civil Municipal o un Juez Civil del Circuito.

Para determinar la cuantía en estos procesos, la ley establece variables claras:

✓ Si el contrato es a término definido/fijo, se debe multiplicar el valor actual de la renta por el término inicialmente pactado.
✓ Si el contrato es a término indefinido, se debe hacer una suma tomando el valor de la renta del último año.
✓ Cuando el pago del contrato de arrendamiento se da a través de los frutos que produce el bien, la cuantía se determinará por el valor de aquellos en los últimos doce meses.
✓ When restitution of possession arises from a contract other than a lease, the amount in dispute will be determined by the value of the asset, using the cadastral appraisal for real estate and the commercial value for movable property.

Recupere su patrimonio hoy mismo

Tener un inquilino problemático es un riesgo para su estabilidad financiera. Este proceso requiere redactar pretensiones precisas y aportar los anexos correctos (como las cauciones o los preavisos postales) para que el juez no rechace la demanda.

No deje que la deuda siga creciendo. Recuerde que si inicia un proceso ejecutivo por los cánones de arrendamiento, ese trámite por sí solo no obliga al inquilino a entregarle el inmueble: para recuperar la tenencia se requiere una demanda de restitución. Nuestro abogado en derecho civil y comercial inmobiliario analiza el contrato, estructura las pretensiones bajo la Ley 820 de 2003 o el Código de Comercio según corresponda y asume la representación hasta la entrega material del bien.