Sanciones por construir sin licencia: multa, sellamiento, demolición y corte de servicios
¿Le anunciaron multa, demolición o corte de servicios? Qué medida corresponde a cada conducta, los topes de la multa y el límite del parágrafo 1º.
Antes de responder
Revise sus plazos antes de responder. Cada etapa del procedimiento sancionatorio tiene un término propio. Ordene documentos y fechas antes de escribir a la autoridad.La multa no es la única consecuencia, ni siempre la más grave. La Ley 1801 de 2016 prevé un catálogo de medidas correctivas que van desde la suspensión de la obra hasta la demolición, y en un supuesto concreto incluye solicitar a las empresas de servicios públicos la suspensión de los servicios. Cuál se aplica no es discrecional: el propio Código lo asigna por numeral.
Qué puede ordenarse, según la conducta
El parágrafo 7º del artículo 135 contiene una tabla que asigna medidas correctivas a cada comportamiento. Estas son las que interesan en la construcción sin licencia:
| Conducta | Medidas correctivas asignadas |
|---|---|
| Parcelar, urbanizar, demoler, intervenir o construir en áreas protegidas, con desconocimiento de la licencia, en bienes de uso público, o sin licencia en terrenos aptos (numerales 1 a 4) | Multa especial por infracción urbanística · Demolición de obra · Construcción, cerramiento, reparación o mantenimiento de inmueble · Remoción de bienes |
| Actuaciones sobre bienes de interés cultural (numerales 5 a 8) | Multa especial · Suspensión temporal de actividad |
| Uso distinto al de la licencia o contrario al suelo (numerales 9 a 11) | Multa especial · Suspensión definitiva de la actividad |
| Facilitar usos no autorizados (numeral 12) | Multa especial · Demolición de obra · Construcción, cerramiento, reparación o mantenimiento |
| Obligaciones de obra: escombros, unidades sanitarias, señalización, limpieza, retiro de andamios, seguridad, partículas, aislamiento (numerales 13 a 24) | Suspensión de construcción o demolición, y en algunos casos remoción de bienes o reparación de daños |
Esa asignación es útil para la defensa: si el acto anuncia una medida que la tabla no asigna a la conducta imputada, hay un punto que alegar.
El corte de servicios públicos
Es la consecuencia menos conocida y está en el parágrafo 1º del artículo 135:
«Cuando se trate de construcciones en terrenos no aptos o sin previa licencia, se impondrán de inmediato la medida de suspensión de construcción o demolición, y se solicitará a las empresas de servicios públicos domiciliarios la suspensión de los servicios correspondientes si no hubiese habitación.»
Tres precisiones sobre su alcance:
- La suspensión de servicios se solicita a las empresas; no la ejecuta directamente la autoridad de Policía.
- Está condicionada a que no hubiese habitación. Es una salvaguarda expresa del propio parágrafo.
- La suspensión de construcción o demolición, en cambio, se impone de inmediato en ese supuesto.
Terreno apto y terreno no apto: dos regímenes
Es la distinción que más cambia el desenlace, y está repartida entre los dos primeros parágrafos:
| Predio apto | Terreno no apto | |
|---|---|---|
| Medida inmediata | Suspensión de construcción o demolición de inmediato (parágrafo 1º: «sin previa licencia»), sin perjuicio de la multa y de la suspensión temporal de la obra (parágrafo 2º) | Suspensión de construcción o demolición de inmediato |
| Public utilities | Se solicita su suspensión si no hubiese habitación | Se solicita su suspensión si no hubiese habitación |
| Exit | 60 days para solicitar el reconocimiento de la construcción | No prevista en el parágrafo 2º |
| Si no se aprovecha | No puede reanudar la obra y se duplica la multa | — |
| Caducidad de 3 años | Aplica (art. 138) | No: el art. 138 la limita a terrenos aptos |
Si incumple la orden, la administración la ejecuta a su costa
El parágrafo 5º del mismo artículo 135 lo dispone expresamente:
«Cuando el infractor incumple la orden de demolición, mantenimiento o reconstrucción, una vez agotados todos los medios de ejecución posibles, la administración realizará la actuación urbanística omitida a costa del infractor.»
De modo que no cumplir no evita la demolición: la traslada a la administración y el costo al infractor, que se suma a la multa ya impuesta.
Cuánto puede costar la multa
La multa especial se liquida por metro cuadrado según el estrato, conforme al artículo 181: de 5 a 12 salarios mínimos en estratos 1 y 2, de 8 a 20 en 3 y 4, y de 15 a 25 en 5 y 6. Con recargo del 25% al 100% si la infracción es en bien de uso público o suelo de protección ambiental, y del 25% adicional si se trata de una infracción por usos y la actividad es comercial o industrial de más alto impacto.
Y con dos límites: ninguna multa puede superar 200 salarios mínimos, y el total de las impuestas y liquidadas no puede exceder el valor catastral del inmueble.
Lo que conviene revisar
- Si el predio es apto, porque define el régimen entero y también si aplica la caducidad de tres años del artículo 138.
- Qué numeral del artículo 135 le imputan, y si la medida anunciada coincide con la que el parágrafo 7º le asigna.
- Si hay habitación en el inmueble, por la salvaguarda del parágrafo 1º frente a la suspensión de servicios.
- El plazo de sesenta días del parágrafo 2º, si el predio es apto.
- La posibilidad de restablecer el orden urbanístico antes de la firmeza, que según el artículo 137 elimina la multa.
Laws and case law cited
- Ley 1801 de 2016, artículo 135 y sus parágrafos 1º, 2º, 5º y 7º — Comportamientos contrarios a la integridad urbanística; medidas inmediatas y solicitud de suspensión de servicios públicos en terrenos no aptos o sin licencia si no hubiese habitación; sesenta días para el reconocimiento en predios aptos; ejecución de la actuación omitida a costa del infractor; y tabla de asignación de medidas correctivas por numeral. Texto corregido por el artículo 10 del Decreto 555 de 2017. Source
- Ley 1801 de 2016, artículos 137 y 138 — Tasación con el salario mínimo de la fecha de los hechos y exclusión de la multa por restablecimiento antes de la firmeza; y caducidad de tres años limitada a terrenos aptos. Source
- Ley 1801 de 2016, artículos 173, 181 y 193 — Catálogo de las veinte medidas correctivas; tarifa de la multa con recargos y topes; y suspensión de construcción efectiva hasta que se supere su causa. Source
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Frequently asked questions
¿Qué le pueden ordenar si construyó sin licencia?
¿Qué pasa si no cumple la orden de demolición?
¿Puede alegar algo si la medida anunciada no corresponde a la conducta?
¿Le pueden suspender los servicios públicos por construir sin licencia?
¿Quién ejecuta esa suspensión de servicios?
¿Qué se impone de inmediato si el terreno no es apto?
¿Por qué importa tanto si el predio es apto?
¿Qué pasa si deja vencer los 60 días en un predio apto?
¿La caducidad de tres años aplica a su caso?
¿Hay alguna forma de que no le impongan la multa?
¿Cuánto puede costar la multa por construir sin licencia?
¿Le pueden aplicar recargos?
¿Existe un tope a lo que le pueden cobrar?
¿Con qué salario mínimo se liquida la multa?
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