Construí una piscina / amplié la casa sin licencia: qué riesgo real corro

Cerrar una terraza, levantar un segundo piso, construir una piscina, tumbar un muro, cambiar el baño. Algunas de esas obras requieren licencia y otras no, y la diferencia no depende del tamaño ni del costo: depende de en cuál de las modalidades de licencia de construcción encaja lo que usted hizo. Esta guía explica dónde está esa línea y qué ocurre si la cruzó sin licencia.

Lo que sí puede hacer sin licencia

El parágrafo 3º del artículo 135 de la Ley 1801 de 2016 lo dice sin matices:

«Las reparaciones locativas no requieren licencia o autorización; en el caso de bienes de interés cultural las reparaciones locativas no requieren licencia o autorización siempre y cuando estas correspondan a las enunciadas en el artículo 26 de la Resolución número 0983 de 2010 emanada por el Ministerio de Cultura o la norma que la modifique o sustituya.»

Dos consecuencias inmediatas. La primera: una obra que sea genuinamente reparación locativa no puede reprocharse como construcción sin licencia. La segunda: si el inmueble es de interés cultural, la excepción es más estrecha y remite a un listado específico del Ministerio de Cultura.

Lo que sí requiere licencia

El artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015 define las nueve modalidades de licencia de construcción. Tres son las que aparecen en obras domésticas:

Nótese lo que hace la modalidad de modificación: cubre obras que no agregan un solo metro cuadrado. Es el error más frecuente. Mucha gente asume que si no creció el área, no hacía falta licencia; la norma dice lo contrario cuando se varía el diseño arquitectónico o estructural.

El caso de la piscina

Merece una precisión honesta. La definición de área construida del numeral 2 excluye expresamente «azoteas y áreas sin cubrir o techar»; en una lectura literal de esa definición, una piscina descubierta no incrementaría el área construida y por esa vía no configuraría ampliación, aunque la norma no menciona las piscinas y esa es una interpretación nuestra, no un texto legal.

Pero de ahí no se sigue que no requiera nada. La obra puede encajar en la modalidad de modificación si varía el diseño estructural, y en todo caso debe respetar los aislamientos, los índices de ocupación y las demás normas urbanísticas del predio. La calificación definitiva la hace el curador urbano o la autoridad municipal competente sobre el proyecto concreto, y conviene consultarla antes y no después.

Qué pasa si ya la hizo sin licencia

Si el predio es apto para la actuación, la conducta es la del numeral 4 del artículo 135: construir «en terrenos aptos para estas actuaciones, sin licencia o cuando esta hubiere caducado». Y entonces se abre la secuencia completa:

1. Multa y suspensión temporal de la obra, según el parágrafo 2º del artículo 135.
2. Sesenta días para solicitar el reconocimiento de la construcción ante la autoridad competente del distrito o municipio.
3. Si el plazo vence sin que presente licencia de reconocimiento: no puede reanudar la obra y se duplica el valor de la multa.
4. Y sobre todo: si prueba el restablecimiento del orden urbanístico antes de que la declaratoria de infractor quede en firme, el artículo 137 dispone que «no habrá lugar a la imposición de multas».

La multa, mientras tanto, se liquida con la tarifa del artículo 181 por metro cuadrado según estrato: de 5 a 12 salarios mínimos en estratos 1 y 2, de 8 a 20 en 3 y 4, de 15 a 25 en 5 y 6, con los topes de 200 salarios mínimos por multa y del valor catastral para el total.

La trampa de la antigüedad, y por qué aquí no aplica

El artículo 2.2.6.4.1.1 del Decreto 1077 de 2015 condiciona el reconocimiento de edificaciones a dos cosas: que se cumpla el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes, y que la edificación «se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017».

Leído aisladamente, ese requisito dejaría sin salida a quien amplió su casa el año pasado. Pero el mismo inciso continúa:

«Este término no aplicará en aquellos casos en que el solicitante deba obtener el reconocimiento por orden judicial o administrativa.»

Y precisamente el parágrafo 2º del artículo 135 de la Ley 1801 concede los sesenta días «para que el infractor solicite el reconocimiento de la construcción ante la autoridad competente». Articuladas las dos normas, hay base para sostener que quien acude al reconocimiento en cumplimiento de esa actuación de Policía está en la excepción por «orden judicial o administrativa» y no en el supuesto general de antigüedad; la norma no lo dice de manera expresa para este caso, y la decisión corresponde al curador urbano o a la autoridad municipal competente. Es un argumento que conviene plantear expresamente en la solicitud, porque no siempre se advierte.

Cómo ordenar el problema

1. Clasifique la obra: ¿reparación locativa, modificación, ampliación o adecuación? De ahí sale todo lo demás.
2. Verifique la aptitud del predio y si está en alguna de las zonas excluidas del artículo 2.2.6.4.1.2.
3. Confirme el potencial de construcción del lote según las normas urbanísticas, si hubo ampliación.
4. Documente la fecha de la obra: contratos, facturas, fotografías fechadas, recibos.
5. Si ya hay actuación abierta, cuente los sesenta días desde la decisión de la autoridad de Policía que los concede —el parágrafo 2º del artículo 135 dice que el término «se concederá»— y radique cuanto antes.
6. Invoque el artículo 137 apenas tenga el reconocimiento, antes de que la declaratoria quede en firme.

Laws and case law cited

• Ley 1801 de 2016, artículo 135, numerales 4 y 11 y parágrafos 2º y 3º — Construir en terreno apto sin licencia y contravenir los usos específicos del suelo; sesenta días para solicitar el reconocimiento con duplicación de la multa si vencen sin licencia de reconocimiento; y exclusión de licencia para las reparaciones locativas, con la salvedad de los bienes de interés cultural. Texto corregido por el artículo 10 del Decreto 555 de 2017. Source
• Ley 1801 de 2016, artículos 137 y 181 — Exclusión de la multa por restablecimiento del orden urbanístico antes de la firmeza; y tarifa de la multa por metro cuadrado según estrato, con sus dos topes. Source
• Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.7 — Licencia de construcción y sus modalidades: obra nueva, ampliación, adecuación, modificación, restauración, reforzamiento estructural, demolición, reconstrucción y cerramiento, con la definición de área construida y el límite del potencial de construcción del predio. Numerales modificados por el artículo 10 del Decreto 1783 de 2021. Source
• Decreto 1077 de 2015, artículos 2.2.6.4.1.1 y 2.2.6.4.1.2 — Ámbito del reconocimiento de edificaciones, con la exigencia de antigüedad y su excepción para el reconocimiento por orden judicial o administrativa; y situaciones en las que no procede. Capítulo modificado por el artículo 1 del Decreto 1333 de 2020. Source