¿Por qué es importante contar con un abogado en la compra de un inmueble?

Funciones clave del abogado en la compra de un inmueble

Contar con un abogado al comprar un inmueble protege al adquirente en cada etapa de la operación, desde la verificación del estado jurídico del predio hasta la inscripción definitiva en el registro.

• Revisión de la legalidad del inmueble: Verifica que la propiedad esté libre de hipotecas, embargos o disputas legales.
• Estudio de títulos: Examina la historia del inmueble para detectar posibles irregularidades. Si se necesita ampliar la historia registral más allá de veinte años, la Oficina de Registro expide un certificado especial para ese fin (Ley 1579 de 2012, art. 69).
• Asesoría en contratos: Redacta y revisa los acuerdos de compraventa para proteger los intereses del comprador.
• Gestión de trámites notariales y registrales: Coordina la firma de la escritura pública y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Asesoramiento fiscal: Explica los impuestos y costos asociados a la transacción.

Crédito hipotecario y aspectos fiscales

Si la compra se realiza a través de un crédito hipotecario, el abogado revisa minuciosamente los términos y condiciones del préstamo para detectar y evitar cláusulas abusivas. Además, ofrece asesoría sobre los impuestos asociados a la adquisición del inmueble:

• Impuesto de registro.
• Impuesto predial.
• Retención en la fuente en casos específicos.

Etapas del proceso de compra con asesoría legal

1

Revisión legal del inmueble

Antes de formalizar cualquier compromiso de compra, el abogado realiza una debida diligencia legal para garantizar que la propiedad no tenga problemas legales. Esto incluye solicitar el Certificado de Tradición y Libertad, que permite conocer la historia de la propiedad y verificar quién es el propietario legítimo.

Referencia normativa

El Certificado de Tradición y Libertad reproduce la situación jurídica del inmueble y, en las oficinas sistematizadas, se expide de forma inmediata (Ley 1579 de 2012, arts. 67 y 68). Su vigencia se limita a la fecha y hora de la solicitud (art. 72), por lo que conviene pedirlo de forma reciente antes de firmar.

• Confirmar que el inmueble no tenga hipotecas, embargos o litigios pendientes.
• Revisar que los impuestos prediales y otras contribuciones estén al día.
• Verificar que la propiedad cumpla con las regulaciones urbanísticas.

2

Promesa y firma del contrato de compraventa

Antes de la escritura suele firmarse una promesa de compraventa. El contrato de compraventa debe incluir la identificación de las partes, descripción del inmueble, precio y forma de pago, y cláusulas de penalización por incumplimiento. El abogado revisa cada cláusula para garantizar que sea justo y proteja al comprador.

Referencia normativa

Para que la promesa obligue a las partes, el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 exige que conste por escrito, que fije un plazo o condición para la fecha del contrato definitivo y que el inmueble quede determinado de tal forma que solo falte la tradición o las formalidades legales para perfeccionarlo.

Sentencia CSJ SC490-2024 — Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural (M.P. Francisco Ternera Barrios)

En este caso, varias personas firmaron un acuerdo privado para formalizar mediante escritura pública una comunidad de dominio y posesión sobre un inmueble, pero el documento nunca precisó a qué título jurídico se haría esa transferencia. Los jueces de instancia declararon la nulidad absoluta del contrato de promesa por indeterminación del contrato prometido, y la Corte Suprema confirmó esa decisión. La Corte fue enfática en que el error de fondo fue confundir la escritura pública (el instrumento) con el acto jurídico que debía solemnizarse a través de ella: no basta con prometer "protocolizar una escritura", hay que dejar clara desde la promesa cuál es la operación jurídica concreta que esa escritura documentará. CSJ SC490-2024 — indeterminación del contrato prometido.