Por que é importante contar com um advogado na compra de um imóvel?

Funções essenciais do advogado na compra de um imóvel

Contar com um advogado ao comprar um imóvel protege o adquirente em cada etapa da operação, desde a verificação da situação jurídica do imóvel até a inscrição definitiva no registro.

• Revisão da legalidade do imóvel: Verifica que o imóvel esteja livre de hipotecas, penhoras ou disputas judiciais.
• Estudo de títulos: Examina o histórico do imóvel para detectar possíveis irregularidades. Se for necessário ampliar o histórico registral além de vinte anos, a Oficina de Registro expede uma certidão especial para esse fim (Ley 1579 de 2012, art. 69).
• Assessoria em contratos: Redige e revisa os acordos de compra e venda para proteger os interesses do comprador.
• Gestão de trâmites notariais e registrais: Coordena a assinatura da escritura pública e sua inscrição na Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (o registro imobiliário colombiano).
• Assessoria tributária: Explica os impostos e custos associados à transação.

Crédito hipotecário e aspectos tributários

Se a compra é feita por meio de um crédito hipotecário, o advogado revisa minuciosamente os termos e condições do empréstimo para detectar e evitar cláusulas abusivas. Além disso, oferece assessoria sobre os impostos associados à aquisição do imóvel:

• Imposto de registro.
• Imposto predial.
• Retenção na fonte em casos específicos.

Etapas do processo de compra com assessoria legal

1

Revisão legal do imóvel

Antes de formalizar qualquer compromisso de compra, o advogado realiza uma devida diligência jurídica para assegurar que o imóvel não tenha problemas legais. Isso inclui solicitar o Certificado de Tradición y Libertad, que permite conhecer o histórico do imóvel e verificar quem é o proprietário legítimo.

Referência normativa

O Certificado de Tradición y Libertad reproduz a situação jurídica do imóvel e, nas oficinas de registro informatizadas, é expedido de forma imediata (Ley 1579 de 2012, arts. 67 e 68). Sua vigência limita-se à data e hora da solicitação (art. 72), por isso convém pedi-lo de forma recente antes de assinar.

• Confirmar que o imóvel não tenha hipotecas, penhoras ou litígios pendentes.
• Rever os impostos prediales e outras contribuições estejam em dia.
• Verificar que a propriedade cumpra com as regulamentações urbanísticas.

2

Promessa e assinatura do contrato de compra e venda

Antes da escritura costuma-se assinar uma promessa de compra e venda. O contrato de compra e venda deve incluir a identificação das partes, a descrição do imóvel, o preço e a forma de pagamento, e cláusulas penais por descumprimento. O advogado revisa cada cláusula para garantir que seja justa e proteja o comprador.

Referência normativa

Para que a promessa obrigue as partes, o artigo 89 da Ley 153 de 1887 exige que conste por escrito, que fixe um prazo ou condição para a data do contrato definitivo e que o imóvel fique determinado de tal forma que só falte a tradição ou as formalidades legais para aperfeiçoá-lo.

Sentencia CSJ SC490-2024 — Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural (M.P. Francisco Ternera Barrios)

Neste caso, várias pessoas assinaram um acordo particular para formalizar mediante escritura pública uma comunhão de domínio e posse sobre um imóvel, mas o documento nunca precisou a que título jurídico se faria essa transferência. Os juízes de instância declararam a nulidade absoluta do contrato de promessa por indeterminação do contrato prometido, e a Corte Suprema confirmou essa decisão. A Corte foi enfática ao afirmar que o erro de fundo foi confundir a escritura pública (o instrumento) com o ato jurídico que devia ser solenizado por meio dela: não basta prometer "protocolizar uma escritura", é preciso deixar claro já na promessa qual é a operação jurídica concreta que essa escritura documentará. CSJ SC490-2024 — indeterminação do contrato prometido.