Advogado de direito civil, comercial e imobiliário para contratos, imóveis, cobranças e disputas patrimoniais.

Quando um locatário deixa de pagar o aluguel ou descumpre qualquer outra obrigação essencial do contrato, o locador pode iniciar uma ação de despejo do imóvel locado, regida pela Lei 820 de 2003 e pelo Código Geral do Processo (Lei 1564 de 2012). É um processo especial, mais ágil que um ordinário, mas exige notificações prévias e formalidades específicas.As etapas gerais são: (i) notificação ao locatário para que pague ou entregue o imóvel; (ii) apresentação da ação perante o juiz cível municipal ou de pequenas causas, conforme o valor; (iii) inscrição da ação; (iv) audiência; e (v) sentença e diligência de entrega. Se o contrato não estiver em devida forma ou não tiverem sido feitas as notificações prévias, o processo pode demorar. A duração estimada varia entre quatro e doze meses, dependendo da vara.

A duração real depende de vários fatores: a sobrecarga da vara, a correção da ação, a conduta processual do locatário, a existência de oposições sérias e a modalidade do processo. Na prática, uma ação de despejo bem estruturada pode levar entre quatro e doze meses, contados desde a apresentação da ação até a diligência de entrega.Processos com incidentes (recursos, impugnações, perícias, penhoras paralelas) podem se estender mais. A preparação cuidadosa dos autos antes de ajuizar (contrato, certidões de existência, certidões negativas, comunicações prévias) costuma encurtar os prazos significativamente. Lembre-se de que a sentença favorável não é sinônimo de entrega imediata: a diligência material pode exigir atuação da polícia e a marcação de datas.

A prescrição aquisitiva, também chamada de usucapião, é o modo de adquirir o domínio de um bem pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta durante o tempo que a lei estabelece. Está regulada nos artigos 2512 e seguintes do Código Civil.Existem duas modalidades principais: a prescrição ordinária, que exige posse por cinco anos sobre bens imóveis com justo título e boa-fé; e a prescrição extraordinária, que opera por dez anos de posse, ainda que sem justo título. A declaração é obtida mediante uma ação judicial declaratória na qual o possuidor deve provar os elementos da posse (ânimo de dono, atos materiais de exploração) e o cumprimento dos prazos. Não se pode usucapir frente ao Estado nem em relação a certos bens inalienáveis.

Antes de comprar um imóvel é indispensável realizar uma devida diligência jurídica que abranja, no mínimo: (i) certidão de matrícula imobiliária recente do Cartório de Registro de Imóveis, para verificar o histórico de proprietários, penhoras, hipotecas, ações inscritas e limitações ao domínio; (ii) certidão negativa de IPTU junto ao município; (iii) certidão negativa de contribuição de melhoria; (iv) certidão negativa de condomínio na propriedade horizontal, com cópia da convenção; (v) licenças urbanísticas e de construção, caso o imóvel tenha sido edificado ou ampliado; e (vi) verificação dos serviços públicos.Adicionalmente, convém verificar a identidade do vendedor, sua capacidade para alienar (especialmente se houver sociedade conjugal, inventário em trâmite ou sociedade proprietária), a afetação a bem de família e a inexistência de processos judiciais sobre o imóvel. Uma promessa de compra e venda bem redigida e a assessoria notarial são a melhor proteção contra vícios ocultos do título.

A promessa de compra e venda é um contrato preparatório no qual as partes se obrigam a celebrar no futuro um contrato definitivo de compra e venda. Para que produza plenos efeitos jurídicos em matéria imobiliária, deve constar por escrito (ou por escritura pública, se as partes assim decidirem), determinar com precisão o bem, o preço, o prazo ou condição para celebrar o contrato definitivo e o lugar e data da escritura pública.Serve para fixar as condições do negócio enquanto se obtêm recursos, créditos, certidões negativas ou se cumprem condições suspensivas. Costuma ser acompanhada de arras (penais ou de arrependimento, artigos 1859 e 1860 do Código Civil) que permitem às partes proteger sua posição se a outra descumprir. Uma promessa mal redigida pode ser inexequível ou gerar litígios custosos, razão pela qual convém a assessoria de um advogado ao assiná-la.

Sim, mas com condições. A Lei 820 de 2003 regula a rescisão do contrato de locação de imóvel urbano residencial. O locatário pode dar por encerrado o contrato sem justa causa pagando ao locador uma indenização equivalente ao preço de três meses de aluguel, desde que avise por escrito com três meses de antecedência.O locador, por sua vez, só pode dar por encerrado o contrato unilateralmente ao término do período inicial ou de qualquer prorrogação, com aviso prévio de três meses e pagamento de indenização equivalente a três meses de aluguel, conforme o artigo 22 da mesma lei. Para a rescisão por justa causa (não pagamento, sublocação não autorizada, danos ao imóvel, etc.) não se exige indenização e a causa deve ser comprovada. Nas locações comerciais rege o Código Comercial, com regras diferentes quanto à renovação.

Para os contratos de locação de imóvel urbano residencial, o artigo 20 da Lei 820 de 2003 estabelece que o aluguel pode ser reajustado anualmente, uma vez cumprido o primeiro ano do contrato, em uma proporção que não poderá ser superior a cem por cento do aumento do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) certificado pelo DANE para o ano-calendário imediatamente anterior.O reajuste deve ser notificado ao locatário por escrito e, salvo pacto em contrário, opera de maneira automática ao completar cada ano do contrato. Nos contratos de locação comercial, as regras são distintas e permitem maior liberdade contratual, embora a jurisprudência tenha limitado os reajustes desproporcionais. Se o contrato não estabelecer reajuste, este não opera automaticamente: requer-se acordo entre as partes.

O locatário está obrigado a usar a coisa locada conforme sua natureza e destino, conservá-la com a diligência de um bom pai de família e restituí-la no estado em que a recebeu, salvo o desgaste natural pelo uso legítimo. Assim estabelecem os artigos 1996 e seguintes do Código Civil e os artigos 9 e 27 da Lei 820 de 2003.Por danos imputáveis ao locatário ou a pessoas sob sua dependência, este responde economicamente. As reparações locatícias (as que provêm do uso ordinário, como pintura leve ou reposição de elementos menores) correm por conta do locatário; as necessárias (estruturais ou que assegurem a habitabilidade) são do locador, salvo que tenham sido causadas por culpa do locatário. A prova do estado inicial mediante inventário fotográfico no início e no final do contrato é a melhor ferramenta para resolver controvérsias sobre o desgaste.

Um advogado imobiliário atende a todas as situações jurídicas que recaem sobre bens imóveis. Na Cafore Abogados assessoramos em transações imobiliárias (compra e venda, permuta, dação em pagamento), contratos de locação residencial e comercial regidos pela Lei 820 de 2003, direito de propriedade e condomínio edilício conforme a Lei 675 de 2001, e resolução de disputas imobiliárias. Realizamos due diligence sobre a matrícula imobiliária, certidão de ônus e transferências, gravames, certidões cadastrais e regime urbanístico aplicável. Nosso objetivo é proteger o negócio antes da assinatura, e não apenas defendê-lo depois. Atendemos transações em Bogotá e em qualquer cidade do país.

Representamos pessoas e empresas em uma ampla gama de processos cíveis: ações de usucapião para sanear a propriedade por prescrição aquisitiva, responsabilidade civil contratual e extracontratual, ações reivindicatórias e revocatórias, simulações e resoluções de contrato, e processos de execução para cobrança de quantias em dinheiro a partir de títulos de crédito ou documentos que constituam título executivo conforme o artigo 422 do Código Geral do Processo (Lei 1564 de 2012). Nossa abordagem combina análise estratégica prévia, elaboração da teoria do caso e litígio perante os juízos cíveis de circuito, municipais e especializados conforme o valor e a natureza da questão.

Sim, e costuma ser a decisão mais rentável que o comprador toma. A revisão técnica abrange o estudo de títulos por vinte anos, a verificação de gravames e limitações na certidão de ônus e transferências, a comprovação de quitações de condomínio e serviços, a validação do regime urbanístico, a revisão da situação do imposto predial e da contribuição de valorização, e a análise da promessa de compra e venda frente à escritura definitiva. Na Cafore Abogados somos reconhecidos por nossa experiência na redação e negociação de contratos, com uma abordagem proativa que identifica riscos antes que se materializem e garante clareza contratual entre as partes.

Redigimos e negociamos contratos comerciais, acordos de serviços profissionais, contratos de fornecimento, distribuição, agência, mandato, prestação de serviços, joint ventures, NDAs e memorandos de entendimento. Nossa metodologia inclui a identificação de riscos específicos do negócio, a definição clara de obrigações, declarações e garantias, indenizações, mecanismos de saída, cláusulas de força maior, lei aplicável e resolução de controvérsias. Trabalhamos tanto para empresas que precisam de modelos contratuais padronizados quanto para operações complexas ou únicas. A prática de contratos é um dos pilares reconhecidos do escritório e se conecta com as áreas societária, imobiliária e de resolução de controvérsias.

Sim. Oferecemos assessoramento e representação jurídica em propriedade rural, arrendamentos agropecuários e contratos do setor agropecuário. Atendemos litígios sobre delimitação de imóveis rurais, ações de usucapião sobre terras devolutas quando cabível, contratos de parceria e de meação, e operações de compra e venda de fazendas com análise de uso do solo e restrições ambientais. Compreendemos os desafios específicos do setor agropecuário e proporcionamos soluções jurídicas adaptadas às suas necessidades. Nossos quatro advogados —todos com Carteira Profissional expedida pelo Consejo Superior de la Judicatura — DEAJ— atendem a partir do Edificio Excélsior, em Bogotá, com cobertura em todo o território nacional.