Meu inquilino não paga e não quer sair: guia de restituição de imóvel
Guia sobre Meu inquilino não paga e não quer sair: guia de restituição de imóvel: requisitos, provas, riscos e quando buscar apoio jurídico na Colômbia.
Patrimonio en juego
Revise derechos, tiempos y pruebas antes de actuar. A estratégia muda bastante se o problema for posse, locação, compra ou proteção patrimonial.Se você se encontra nesta situação, a lei colombiana lhe outorga uma ferramenta contundente: o processo de restituição de posse por locação. A seguir, explicamos como funciona este processo.
O que é o processo de restituição de imóvel?
O objetivo principal desta ação é que um juiz da República ordene ao inquilino a devolução do imóvel, dado que ele não o fez voluntariamente. Além de recuperar o bem, o processo visa que o juiz determine o pagamento dos aluguéis atrasados, contas de serviços públicos em atraso, taxas de condomínio e as indenizações cabíveis.
Em quais casos posso exigir que o imóvel me seja devolvido?
Existem dois grandes cenários para solicitar a restituição: por descumprimento do inquilino ou por causas especiais previstas em lei.
1. Por incumplimiento (La mora) É a causa mais frequente. Ocorre quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, os serviços públicos ou a administração. Na ação, seremos precisos detalhando exatamente quais meses são devidos e qual é o valor acumulado da dívida.
2. Causas especiais (Sem que haja descumprimento) Você também pode pedir o seu imóvel, mesmo que o inquilino esteja cumprindo. As regras variam conforme o tipo de propriedade:
- Moradia Urbana (Lei 820 de 2003): Você pode pedir a casa de volta se precisar morar nela (por ao menos um ano), se tiver que demoli-la ou repará-la, ou se tiver que entregá-la porque a vendeu. Nesses casos, deve-se avisar com 3 meses de antecedência por correio autorizado e constituir uma apólice ou caução bancária equivalente a 6 meses de aluguel para garantir que você cumprirá o alegado. Também é possível encerrar o contrato simplesmente por vontade própria se este já tiver mais de 4 anos, pagando uma indenização de 1,5 mês de aluguel.
- Locais comerciais (Art. 518 do Código Comercial): Se o empresário permanece há mais de 2 anos no local, adquire o direito à renovação automática. No entanto, você pode exigir a restituição se o inquilino descumprir o contrato, se você precisar do imóvel para morar ou para instalar um negócio substancialmente diferente do negócio do inquilino, ou se o local ameaçar ruína e precisar ser reconstruído.
Vantagens processuais para o proprietário
O legislador desenhou este processo para que seja o mais rápido possível, eliminando entraves burocráticos:
- ✓ Não exige conciliação prévia: Diferentemente de outras ações, aqui não é necessário esgotar o requisito de admissibilidade. Podemos demandar imediatamente!
- ✓ Cero maniobras dilatorias: A lei proíbe o inquilino de apresentar reconvenção, acumular processos ou trazer terceiros para atrasar o julgamento. O juiz rejeitará de plano essas atitudes.
Quais documentos precisamos para entrar com a ação?
O requisito fundamental é provar que existe um acordo entre as partes. Se você tiver o contrato de locação por escrito, anexá-lo-emos à ação.
O que acontece se o contrato foi verbal? Não se preocupe. A lei permite demonstrar a existência do contrato mediante provas sumárias, como duas declarações extrajudiciais de testemunhas ou uma confissão extraprocessual.
Quem você deve processar?
É comum que nos contratos haja um inquilino principal e vários fiadores ou codevedores solidários. Embora a lei estabeleça que todos são responsáveis pelas obrigações, para efeitos exclusivos de despejo e recuperação do imóvel, é obrigatório também processar judicialmente a pessoa que detém a posse física do imóvel, conforme o direito processual civil. Se não processarmos quem mora ali, a sentença de restituição
Como se mede o valor de sua ação?
Como regra geral, a ação é proposta exclusivamente perante o juiz da cidade ou município onde estiver localizado o imóvel. Dependendo do valor, o caso ficará a cargo de um Juiz Cível Municipal
Para determinar o valor da causa nestes processos, a lei estabelece variáveis claras:
- ✓ Se o contrato for por prazo determinado/fixo, deve-se multiplicar o valor atual da remuneração pelo prazo inicialmente pactuado.
- ✓ Se o contrato é por prazo indeterminado, deve-se somar o valor do aluguel do último ano.
- ✓ Quando o pagamento do contrato de arrendamento também se dá por meio dos frutos que o bem produz, o valor será determinado pelos rendimentos dos últimos doze meses conforme o direito civil.
- ✓ Quando a restituição de posse tiver origem em contrato diferente do arrendamento, o valor da causa será determinado pelo valor do bem, sendo o valor cadastral para imóveis e o valor comercial para bens móveis.
Quando pedir apoio para recuperar o imóvel
Ter um inquilino problemático é um risco para sua estabilidade financeira. Este processo exige redigir pretensões precisas e fornecer os anexos corretos (como cauções ou pré-avisos posteriores).
Não deixe que a dívida continue crescendo. Lembre-se de que, se iniciar um processo executivo pelos cânones do aluguel, esse trâmite sozinho não obriga o inquilino a devolver o imóvel: para recuperar a posse é necessária uma ação de restituição. advogado em direito civil e imobiliário comercial analisa o contrato, estrutura as pretensões sob a Lei 820 de 2003 ou o Código de Comércio conforme corresponda e assume a representação até a entrega material do bem.
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