民事、商事与不动产律师，处理合同、地产、债务追收及财产纠纷。

当承租人未支付租金或违反合同的任何其他基本义务时，出租人可启动收回出租房产的程序，该程序受2003年第820号法律及《通用诉讼法典》（2012年第1564号法律）规范。这是一种特别程序，比普通程序更为迅速，但需要事先催告并履行特定手续。一般步骤为：（一）催告承租人付款或交出房产；（二）根据标的金额向市级民事法官或小额诉讼法官提起诉讼；（三）诉讼登记；（四）开庭；（五）判决及交付执行。如果合同形式不规范或未进行事先催告，程序可能延误。预计期限在四至十二个月之间，视法院而定。

实际期限取决于多个因素：法院案件积压、诉状的补正、承租人的诉讼态度、是否存在严肃的抗辩以及程序的类型。在实践中，一份结构完善的房产返还程序，从提起诉讼到交付执行，可能需要四至十二个月。含有附带事项的程序（上诉、异议、鉴定、并行查封）可能耗时更长。在起诉前仔细准备案卷（合同、存续证明、清偿证明、事先函件）通常能显著缩短时间。请记住，胜诉判决并不等同于立即交付：实际交付执行可能需要警方介入并确定日期。

取得时效，又称占有取得（usucapión），是指通过长期、和平且不间断地占有达到法律规定期限而取得财产所有权的方式。其规定见《民法典》第2512条及以下各条。主要有两种形式：普通时效，要求对具有正当权源且善意的不动产占有五年；以及特别时效，即使没有正当权源，占有满十年即可成立。该确认须通过确认之诉的司法程序取得，占有人须证明占有的构成要件（以所有人身份占有的意思、实际使用行为）并符合期限要求。不得对国家主张取得时效，亦不得对某些不可转让的财产主张取得时效。

在购买不动产之前，进行法律尽职调查是必不可少的，至少应涵盖：（一）公共文书登记处出具的近期产权及权属无瑕疵证明，以核实历任所有人、查封、抵押、已登记的诉讼及所有权限制；（二）市政府出具的房产税清偿证明；（三）增值税清偿证明；（四）区分所有建筑的业主管理委员会清偿证明，并附章程副本；（五）若房产经过建造或扩建，则需建筑及施工许可证；（六）公共服务核查。此外，还应核实卖方身份、其转让财产的能力（尤其在存在夫妻共同财产、正在办理的继承或公司为所有人的情况下）、是否设定为家庭住宅保护，以及该房产不存在司法诉讼。一份起草完善的买卖预约合同及公证咨询，是防范权属隐蔽瑕疵的最佳保障。

买卖预约合同是一种预备性合同，双方约定将来订立最终的买卖合同。为在不动产事务中产生完全的法律效力，该合同须以书面形式订立（如当事人决定，也可采用公证契据形式），并须精确确定标的物、价款、订立最终合同的期限或条件，以及公证契据的地点和日期。该合同用于在筹措资金、贷款、清偿证明或履行停止条件期间固定交易条件。通常附有定金（违约定金或解约定金，《民法典》第1859条和第1860条），使当事人在对方违约时得以维护其地位。起草不当的预约合同可能无法执行或引发代价高昂的诉讼，因此签署时宜寻求律师的咨询。

可以，但有条件。2003年第820号法律规范城市住宅租赁合同的终止。承租人可在无正当理由的情况下终止合同，但须向出租人支付相当于三个月租金的赔偿，且须提前三个月以书面形式通知。出租人则只能在初始期限或任何续期期满时单方终止合同，并须提前三个月通知并支付相当于三个月租金的赔偿，依据同一法律第22条。对于因正当理由终止（不付款、未经授权转租、损害房产等），无需赔偿，但须证明该理由。商业租赁受《商法典》规范，在续约方面适用不同规则。

对于城市住宅租赁合同，2003年第820号法律第20条规定，租金可在合同满第一年后每年调整一次，调整比例不得超过DANE认证的紧邻上一日历年消费者价格指数（IPC）涨幅的百分之百。调整须以书面形式通知承租人，除另有约定外，于合同每满一年时自动生效。在商业租赁合同中，规则有所不同，允许更大的合同自由，尽管判例法已对不成比例的调整加以限制。如果合同未约定调整，则不自动适用：须经双方达成协议。

承租人有义务按照租赁物的性质和用途使用该物，以善良家父的注意程度予以保管，并按受领时的状态予以返还，但因合法使用造成的自然损耗除外。《民法典》第1996条及以下各条以及2003年第820号法律第9条和第27条对此作出了规定。对于可归责于承租人或其管辖之下人员造成的损害，承租人须承担经济责任。承租人负担的修缮（因日常使用产生的修缮，如轻度粉刷或更换小件物品）由承租人负担；必要修缮（结构性的或保障可居住性的修缮）由出租人负担，但因承租人过错造成者除外。在合同开始和结束时以照片清单证明初始状态，是解决损耗争议的最佳手段。

房地产律师处理所有涉及不动产的法律事务。在 Cafore Abogados，我们在房地产交易（买卖、置换、以物抵债）、受2003年第820号法律（Ley 820 de 2003）规范的住宅与商业租赁合同、根据2001年第675号法律（Ley 675 de 2001）的所有权与建筑物区分所有权，以及房地产纠纷解决等方面提供咨询。我们就不动产登记、产权与流转证明、抵押负担、地籍证明及适用的城市规划制度开展尽职调查。我们的目标是在签约前保护交易，而不仅仅是在事后为其辩护。我们在波哥大及全国任何城市处理交易。

我们在广泛的民事诉讼中代理个人和企业：通过取得时效确权的财产权确认之诉、合同与非合同民事责任、返还之诉与撤销之诉、合同虚伪表示与解除之诉，以及根据《诉讼总法典》（2012年第1564号法律，Ley 1564 de 2012）第422条，依据票据或具有执行效力的文件追讨欠款的执行程序。我们的方法将事前战略分析、案件理论的构建以及在巡回、市级和专门民事法院的诉讼相结合，依案件标的额和性质而定。

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我们起草并协商商业合同、专业服务协议、供应合同、分销合同、代理合同、委托合同、服务提供合同、合资协议、保密协议（NDA）以及谅解备忘录。我们的方法包括识别业务特有的风险，明确界定义务、陈述与保证、赔偿责任、退出机制、不可抗力条款、适用法律及争议解决。我们既服务于需要标准化合同模板的企业，也服务于复杂或独特的交易。合同实务是本所公认的支柱之一，并与公司法、房地产及争议解决等领域相互衔接。

是的。我们在农村地产、农牧租赁及农牧行业合同方面提供法律咨询与代理。我们处理农村地块边界划定的诉讼、在适用情形下对国有荒地的确权之诉、分成租佃与对半分成合同，以及对土地用途和环境限制进行分析的农场买卖交易。我们了解农牧行业的特定挑战，并提供契合其需求的法律解决方案。我们的四位律师——均持有由司法高级委员会——司法行政执行局（Consejo Superior de la Judicatura — DEAJ）签发的执业证书——在波哥大的 Edificio Excélsior 办公，服务覆盖全国各地。