在哥伦比亚，需要在一处房屋居住多少年才能使其归您所有？

仅仅居住在该不动产上是不够的：法律要求以公开、和平且不间断的方式对其加以占有，期限一般而言为普通时效取得五年（在具有正当权源 justo título 和善意的情况下），非常时效取得则为十年（不具备上述要件）。单纯的时间流逝并不会自动转移所有权；尚需一份宣告该所有权的司法判决。适用的期限取决于您的具体情况，因此建议与律师一同审查。

作为房屋的占有人（poseedor）与单纯的持有人（tenedor）之间有什么区别？

这一区分具有决定性意义，因为只有占有人（poseedor）才有可能通过时效取得所有权。占有人是以所有人自居的意思（ánimo de señor y dueño）持有该物；而持有人（tenedor）则承认所有权属于他人，例如承租人、使用借贷人，或受委托看管该不动产的人。因此，缴纳租金居住在房屋中的人并不累计取得时效（usucapir）的时间，除非其权源发生了法律上的变更，而这须逐案分析。

占有是否必须连续，还是可以累加他人的占有时间？

在整个法定期限内，占有必须是不间断的；如果占有丧失或中止，时间的计算可能受到影响。法律确实允许在一定条件下，将其前手（例如向您出售该物的人，或继承中的被继承人）的占有累加到您的占有之上，这被称为占有的累加或合并（suma o agregación de posesiones）。如果您是从前一占有人处取得该不动产，建议与律师一同审查这段时间是否可以累计。

缴纳公共事业费和不动产税（impuesto predial）会使我成为房屋的所有人吗？

仅凭这些缴费本身并不能使您成为所有人，但确实可以作为重要证据，证明您在所要求的期限内以所有人的意思行使了占有。在所有权确认之诉（proceso de pertenencia）中，公共事业费收据、不动产税（predial）的缴纳、所做的改良以及邻居的证言，通常会被综合考量以证明占有。每一项证据的分量取决于具体案件，因此建议在专业顾问的协助下准备书面佐证材料。

什么是所有权确认之诉（proceso de pertenencia），它有什么作用？

所有权确认之诉（proceso de pertenencia）是这样一种司法程序：您借此请求法官宣告您已通过取得时效（prescripción adquisitiva）取得一处不动产的所有权。仅有占有是不够的：需要这份判决，所有权才能正式登记于您的名下并在登记机关办理登记。这是一种具有自身要件和阶段的确认之诉，因此建议在律师的陪同下准备。

我应当向哪位法官、在何处提起所有权确认之诉（demanda de pertenencia）？

由于涉及的是不动产上的权利，起诉应向财产所在地的法官提起，而诉讼标的额和不动产的类型决定了由市级民事法官还是巡回区民事法官受理。此外，该程序要求通过公告传唤（emplazamiento）可能享有利益的不特定人员，并将起诉登记在册。由于管辖和送达的规则十分严格，建议在提交起诉之前与律师一同核实。

提起所有权确认之诉（proceso de pertenencia）需要委托律师吗？

是的。在哥伦比亚，此类司法程序要求通过持证且已注册的律师（abogado titulado e inscrito）进行，除非存在此处不适用的法定例外。鉴于产权确认程序（proceso de pertenencia）在举证和登记方面的复杂性，拥有适当的代理可降低诉讼被驳回或占有未获妥善证明的风险。在 Cafore，我们陪伴此类程序；我们的服务是收费的，费用从一开始就会向您清楚说明。

在哥伦比亚，一宗所有权确认之诉（proceso de pertenencia）可能需要多长时间？

不存在单一的时长：这取决于法院、工作量、传唤与通知（emplazamiento y notificación）的各个阶段，以及对方是否提出异议或是否需要诸如司法勘验（inspección judicial）等额外证据。因此，提供确切的时间或承诺结果都是不负责任的。只有在审查文件和不动产状况之后，才能对您案件的时间表作出切合实际的评估。

是否任何房屋都可以通过时效取得，还是有些财产不适用取得时效（usucapión）？

并非所有财产都可因时效而取得。法律明确排除了对公共使用财产（bienes de uso público）、国家荒地（baldíos de la Nación）以及一般而言不可时效取得财产（bienes imprescriptibles）通过时效（prescripción）取得的可能，因此占用其中之一不论经过多长时间都不会产生所有权。确定一处不动产是否可适用产权确认（pertenencia），需要审查其性质及其登记历史，这一点宜在开始任何手续之前与律师核实。

我能否成为一处已有公证契据、且登记在他人名下的房屋的所有人？

这在法律上是可能的，因为取得时效（prescripción adquisitiva）即使针对有登记所有权人的不动产也适用；产权确认判决（sentencia de pertenencia）正是将该登记变更为有利于占有人。然而，该所有权人是程序的当事方，可以提出异议，而能否成功取决于在所要求的期间内充分证明以所有人意思进行的占有（posesión con ánimo de dueño）。鉴于举证困难，宜在起诉前与律师评估案件的稳固性。

如果我是经所有人许可或基于家庭约定而居住在该房屋，这段时间是否计入？

通常不会，因为经所有人许可而占用者一般是承认他人所有权的持有人（tenedor），而持有人不能因时效取得。在共有人（comuneros）或亲属之间也会发生类似情况，其占用可能被理解为以全体名义进行，而非排他性占有。这些情形较为微妙，其法律定性取决于具体事实，因此宜在断言自己正在占有之前与律师分析。

非常时效取得（prescripción extraordinaria）是否要求我持有权利证书或出于善意而行事？

不需要。非常时效（prescripción extraordinaria）的期限为十年，不要求正当权源（justo título）或善意（buena fe）；只需证明在该期间内以所有人意思进行的、公开且不间断的实际占有即可。相反，普通时效（prescripción ordinaria）确实要求正当权源和善意，因此其期限较短。两者中哪一种适用于您的情况，取决于您是如何进入该不动产的，这一点宜与律师予以明确。

我应当如何处理判决，才能使该房屋在法律上登记于我的名下？

宣告产权确认（pertenencia）的判决必须在不动产所在地的公共文书登记处（Oficina de Registro de Instrumentos Públicos）进行登记；只有完成该登记，所有权才会正式登记在您名下并可对抗第三人。在未登记之前，该裁决虽然存在，但并不对不动产交易产生其全部效力。宜在专业支持下办理登记并核实登记簿编号（folio de matrícula），以避免错误。

如果我是登记在册的所有人，我该如何防止他人通过时效取得我的房屋？

宜在期限届满之前采取行动：行使所有人行为、不放弃该不动产，尤其是通过及时行使法律针对占有人所规定的诉讼来中断时效（interrumpir la prescripción）。提起相应诉讼可以中断计算，但有一些规则和期限必须谨慎遵守。如果您怀疑有第三人正在占有您的不动产，宜毫不迟延地咨询律师。

如果我已占有多年并进行了改良，万一最终未能取得所有权，我是否仍享有某些权利？

这是可能的。即使产权确认（pertenencia）未获成功，法律也区分善意占有人与恶意占有人（poseedor de buena y de mala fe），并对改良物的认可（reconocimiento de mejoras）以及在某些情况下针对所有权人的留置权（derecho de retención）作出规定。该认可的范围取决于改良物的性质以及您的善意或恶意，这些都将在程序中予以评估。宜对已进行的投入加以记录，并与律师审查您的情况。

我能否通过时效仅取得房屋的一部分，或取得我与其他继承人共有的一处不动产？

法律上更为复杂。在共同共有人或共同继承人之间，占有通常被理解为代表全体共有人行使，因此原则上，一方不得通过取得时效对抗其他共有人，除非其能证明存在排他性的独立占有，从而改变上述状态。在特定条件下，也可就份额或部分提起取得时效之诉。鉴于此类家庭和继承场景的复杂性，建议在采取行动前咨询律师进行评估。

哥伦比亚取得时效：年限、证明与流程

关键因素：法律要求多少年？

具体时间取决于您最初如何占有该不动产。哥伦比亚法律对房地产规定了两个主要情形：

普通取得时效（5 年）： 适用于您持有“正当权源”并以“善意”行事的情形。例如，您买下了这套房屋，签了合同，付了款并入住其中，但由于法律或产权登记方面的问题（例如 falsa tradición，即权源不完整的移转），公证书始终无法登记到您的名下。在这种情况下，如果您连续占有该不动产5年，即可提起取得时效之诉（依据 Código Civil〔哥伦比亚民法典〕第2529条，该条经 Ley 791 de 2002〔2002年第791号法律〕修改）。

非常取得时效（10 年）： 这是最常见的情形。当您在没有任何权源或正式合同支持的情况下占有该不动产（例如一块被遗弃的土地）时适用。如果您公开、和平地连续居住满10年，您有权请求法官宣告您为唯一所有人。该种方式无需正当权源，也无需证明善意（《民法典》第2531条和第2532条，经2002年第791号法律修改）。

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil（哥伦比亚最高法院民事上诉庭），SC2474 de 2022。 普通取得时效所需的期间较短——不动产为五年——但要求更多：须为正当占有，且具备正当权源与善意。官方文本.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil，SC3687 de 2021。 而将先前占有人的占有期间合并计算的人（第778条），必须就其所主张的全部期间，证明该占有链条连续且未曾中断。官方文本.

注意！时间不够：「所有权意图」

许多诉讼案件失败，是因为当事人认为只要在某屋檐下住满10年，房屋便自动归其所有。法律要求您证明自己曾以真正所有人的身份行事（法律上称为实质占有或 animus).

要赢得取得时效诉讼，我们必须向法官证明您实施了仅所有人才会实施的公开行为，例如：

缴纳房产税和增值税费。
缴付物业管理费。
以您的名义安装公共服务。
对不动产进行重大改善（建造墙体、更换屋顶、扩建房间）。
对该不动产进行经济利用（如适用）。

所有这些以所有人意思而为的行为都必须在10年期间内得到证明：仅在期限届满时才实施这些公开行为是不够的。

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil，SC3925 de 2020。 可用于时效取得的占有，须兼具对物的实际控制（corpus）与以所有人自居的意思（animus）；单纯时间的经过并不能使持有转化为占有。非常取得时效要求十年的占有（Código Civil 第2532条，经 Ley 791 de 2002 修改后）。官方文本.

如果我付了 10 年租金，房屋归我吗？

绝对不可以。支付租金的人，等于承认存在一位更高位阶的所有权人。此时，您是持有人，而不是占有人。如果您是因家人或朋友的情面而居住在那里，同样不能主张所有权：这就是法律所称的“单纯容忍行为”，既不构成占有，也不能作为任何时效取得的依据（Código Civil 第2520条）。

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil，SC3727 de 2021。 单纯的持有人——承租人、用益权人、使用借贷的借用人——在未能证明其权源发生转换之前，不能主张时效取得：仅凭其个人意愿并不能使其成为占有人。官方文本.

任何房屋或土地都可以主张吗？

对不动产进行事前研究至关重要。法律在这一点上非常严格： 任何公产、公用物、财政物或荒地（国有土地）均不得通过取得时效取得 （《民事诉讼法》第375条第4款）。

如果在提起诉讼时，法官发现该地产属于国家或公共实体，诉讼将被直接驳回。即便该信息在审理过程中才浮出水面，法官也有义务立即终止程序，作出预先判决驳回所有请求，致使您在诉讼中损失时间与金钱。

Sentencia de Unificación SU-288 de 2022（统一判决）—— Corte Constitucional（哥伦比亚宪法法院）

该判决澄清了一个存有争议的问题：当一宗不动产没有能够证明其所有权移转链条源自国家的不动产登记簿页时——也就是说，无法证明最初的私人所有权时——就对其性质产生合理怀疑，原则上， 应当视为荒地，不得通过取得时效取得所有权。

然而，许多人不知道的一点是， 在法律上，可以对被查封或扣押的财产进行占有并最终取得所有权。 存在先前法律纠纷本身并不妨碍合法占有人主张其权利，因为取得时效是针对登记所有人而运行的；此问题须由您的律师根据具体情况逐案分析。

取得时效（占有取得）程序的各个阶段

尽管每个案件各有特点，所有权宣告程序通常分为三个主要阶段：

向财产所在地的民事法院提起诉讼。

诉讼被受理后，法院将命令在不动产登记处进行登记，并在地产上安置醒目的告示牌，您须为此提供照片。

公告传唤与证据阶段。

法官责令将告示牌或公告的内容载入司法高级委员会保管的全国取得时效程序登记册，期限为一(1)个月，以传唤任何利害关系人（包括抵押权人），并亲自进行一次 强制性司法勘验 关于该不动产。

宣告所有权的判决。

若判决有利，则产生 erga omnes的效力，具有公证书的效力，须在相应的登记处办理登记，您方可正式成为所有权人（《民事诉讼法》第375条）。

财产并非自动取得：你需要法官介入

连续缴纳5年或10年不动产税，并不能使您在不动产登记处自动成为所有权人。您必须提起 所有权宣告程序 并提交给民事法官。

这是一项严格的程序：须在不动产上安装公告牌、刊登公告（传唤）以召集任何利害关系人（包括抵押权人），并进行 强制性司法勘验 届时法官将到该住宅现场查看。若判决对您有利，该判决将充当公证书，您将依法成为所有权人。

不要让您的财产听天由命

主张您多年照看的不动产所有权需要无可挑剔的诉讼策略和有力的证据。在时间计算或占有证明上的错误可能让您失去家园。

在我们律所，您将找到一位民事和不动产法律师 ——陪伴整个取得时效宣告程序：不动产登记簿事先审查、占有证据评估及出庭代理。

所引用的法律与判例

《民法典》第2520条 ——单纯权能行为与单纯容忍行为：既不赋予占有，也不产生取得时效。官方文本.
《民法典》第2529条、第2531条和第2532条 （经 Ley 791 de 2002修订）——不动产普通取得时效（5年）及特别取得时效（10年）。 Ley 791 de 2002 — Función Pública.
民事诉讼法（Ley 1564 de 2012），第375条 —— 取得时效宣告之诉（declaración de pertenencia）：起诉登记、现场告示牌、公告传唤、强制性司法勘验，以及 erga omnes 判决的效力。 Ley 1564 de 2012 — Función Pública.
Sentencia de Unificación SU-288 de 2022 —— Corte Constitucional。在不存在源自国家的所有权移转链条时，推定为国有荒地；对国有荒地不适用取得时效。全文见 Relatoría CC（宪法法院判例库）.

您是否有占有或取得时效方面的问题需要解决？

咨询民事律师

在哥伦比亚住多久房子才可能归我？