租户不付租金也不搬走：哥伦比亚房屋返还程序指南

Tener una propiedad arrendada es una excelente inversión, hasta que el inquilino deja de pagar y se niega a devolver el inmueble tras terminar el contrato. Tradicionalmente se ha pensado que el arrendatario es la “parte débil” de esta relación, pero en la práctica, el propietario es quien sufre el perjuicio económico de no poder usar, disfrutar ni rentabilizar su patrimonio.

Si usted se encuentra en esta situación, la ley colombiana le otorga una herramienta contundente: el proceso de restitución de inmueble arrendado (también llamado restitución de tenencia por arrendamiento). A continuación, le explicamos cómo funciona este proceso.

¿Qué es el proceso de restitución de inmueble?

El objetivo principal de esta demanda es que un juez de la República le ordene al inquilino devolverle la propiedad, dado que no lo hizo de forma voluntaria. Además de recuperar el bien, el proceso busca que el juez ordene el pago de los cánones atrasados, servicios públicos adeudados, cuotas de administración y las indemnizaciones a las que haya lugar.

¿En qué casos procede la restitución de inmueble arrendado?

Existen dos grandes escenarios para solicitar la restitución: por incumplimiento del inquilino o por causales especiales de la ley.

• 城市住房（2003年第820号法）： Usted puede pedir la casa si necesita ocuparla para su propia habitación (por un término no menor a un año), si debe demolerla o repararla, o si debe entregarla por haberla vendido. En estos tres casos se debe avisar con tres meses de anticipación por el servicio postal autorizado y constituir una caución (en dinero, bancaria o de una aseguradora) equivalente a seis meses de arriendo, para garantizar que usted sí cumplirá lo que alegó. La ley contempla, además, una causal distinta: terminar el contrato por su sola voluntad cuando ya lleva como mínimo cuatro años de ejecución; en ese caso basta el mismo preaviso de tres meses y una indemnización de 1.5 meses de arriendo al arrendatario, sin que se exija la caución de los seis meses.
• Locales comerciales (art. 518 del Código de Comercio): Si el empresario lleva no menos de dos años consecutivos en su local con un mismo establecimiento de comercio, adquiere el derecho a la renovación del contrato. Sin embargo, usted puede negar esa renovación y exigir la restitución si el inquilino incumple, si usted necesita el local para su propia habitación o para un negocio suyo sustancialmente distinto al de su inquilino, o si el inmueble amenaza ruina o debe reconstruirse.

Artículo 520 — Código de Comercio (Desahucio al arrendatario)

Cuando el propietario decide no renovar el contrato de arrendamiento de un local comercial porque necesita el inmueble para sí mismo o para un negocio distinto, o porque debe reconstruirlo o repararlo por su estado de ruina —es decir, únicamente en estas dos causales especiales, no en la mora en el pago del canon—, la ley no le permite comunicarlo de un día para otro: el artículo 520 del Código de Comercio le exige dar al arrendatario un desahucio (aviso previo) con no menos de seis meses de anticipación a la fecha en que termina el contrato. Si el propietario no cumple este plazo, la consecuencia no es una simple sanción sino que el contrato se entiende renovado o prorrogado automáticamente, en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. La única excepción prevista es que el inmueble deba ser ocupado o demolido por orden de una autoridad competente, caso en el cual el plazo de seis meses no aplica. Art. 520 C.Co. — desahucio de 6 meses al arrendatario.

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El legislador diseñó este proceso para que sea lo más ágil posible, eliminando trabas burocráticas:

• No exige conciliación previa. A diferencia de otras demandas civiles, en la restitución de inmueble arrendado no hay que agotar la conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad: el Estatuto de Conciliación (Ley 2220 de 2022, art. 68) permite presentar la demanda directamente ante el juez.
• Sin maniobras dilatorias. La ley declara inadmisibles la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos, de modo que el inquilino no puede usar estas figuras para retrasar el juicio.

Artículo 384, numeral 9 — Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012)

在哥伦比亚， Código General del Proceso establece una regla procesal puntual: cuando la única causal invocada para pedir la restitución del inmueble es la mora en el pago del canon de arrendamiento, el juez debe tramitar el proceso en única instancia, es decir, sin que quepa apelación de la sentencia. Esto no es una opción que el propietario "elige": es una consecuencia legal que el juez aplica de oficio en cuanto verifica que el fundamento de la demanda es exclusivamente el impago del canon. En la práctica, esto significa que en el escenario más común de incumplimiento —dejar de pagar el arriendo— el litigio se resuelve en una sola instancia, sin la etapa adicional de apelación que sí aplica cuando se invocan otras causales. Art. 384-9 CGP — única instancia por mora en el canon.

¿Qué documentos necesitamos para demandar?

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¿Qué pasa si el contrato fue verbal? No se preocupe. Cuando no hay contrato escrito, la ley admite acreditar el arrendamiento con la confesión del arrendatario o con prueba testimonial siquiera sumaria, es decir, con declaraciones extrajuicio que demuestren la existencia del acuerdo.

Sentencia T-482 de 2020 — Corte Constitucional (M.P. Antonio José Lizarazo Ocampo)

La Corte Constitucional precisó que la carga de consignación del artículo 384, numeral 4, del Código General del Proceso —que exige al arrendatario acreditar el pago de los cánones para poder ser oído en el proceso— no es exigible cuando el demandado aporta pruebas que generan serias dudas sobre la existencia misma del contrato de arrendamiento. No se trata de una opción del inquilino para evitar el pago, sino de un límite que el juez reconoce cuando el propio demandado ha alegado oportunamente esa duda y existen elementos de convicción que cuestionan el vínculo contractual. En el caso resuelto, la Corte constató que el juzgado exigió la consignación pese a esas dudas, lo que vulneró el 正当程序 以及 derecho de defensa del arrendatario. T-482/2020 — límite a la carga de consignación.

Lista de verificación — documentos para presentar la demanda

• Contrato de arrendamiento escrito, o prueba sumaria del acuerdo verbal (confesión del arrendatario o declaraciones extrajuicio)
• Certificado de tradición y libertad del inmueble (acredita la propiedad)
• Comprobantes de la mora: recibos impagos, extractos o comunicaciones de cobro
• Preaviso enviado por servicio postal autorizado (cuando se invoca causal especial de vivienda o contrato a término)
• Póliza o caución equivalente a seis meses de arriendo (causales especiales de vivienda que así lo exijan)
• Identificación completa de quien tiene la tenencia física del inmueble (demandado obligatorio)

¿A quién se debe demandar?

Es común que en los contratos haya un arrendatario principal y varios fiadores o codeudores solidarios. Aunque la ley dice que todos son responsables de las obligaciones, para efectos exclusivos de desalojar y recuperar el bien, es obligatorio demandar a la persona que tiene la tenencia física del inmueble. Si no demandamos a quien vive allí, la sentencia de restitución no tendrá efectos prácticos.

¿Cómo se mide la cuantía de su demanda?

Por regla general, la demanda se presenta de manera exclusiva ante el juez de la ciudad o municipio donde esté ubicado el inmueble. Dependiendo de la cuantía, el caso lo asumirá un Juez Civil Municipal o un Juez Civil del Circuito.

Para determinar la cuantía en estos procesos, la ley establece variables claras:

• Si el contrato es a término fijo, se multiplica el valor actual de la renta por el término inicialmente pactado.
• Si el contrato es a término indefinido, se toma el valor de la renta de los doce meses anteriores a la demanda.
• Cuando el pago del arrendamiento se da a través de los frutos que produce el bien, la cuantía se determina por el valor de aquéllos en los últimos doce meses.
• Cuando la restitución de tenencia se origina en un contrato distinto al de arrendamiento, la cuantía se fija por el valor del bien: el avalúo catastral para inmuebles y el valor comercial para bienes muebles.

Cuándo pedir apoyo para recuperar el inmueble

Tener un inquilino problemático es un riesgo para su estabilidad financiera. Este proceso requiere redactar pretensiones precisas y aportar los anexos correctos (como las cauciones o los preavisos postales) para que el juez no rechace la demanda.

No deje que la deuda siga creciendo. Recuerde que si inicia un proceso ejecutivo por los cánones de arrendamiento, ese trámite por sí solo no obliga al inquilino a entregarle el inmueble: para recuperar la tenencia se requiere una demanda de restitución. Nuestro 民商事与不动产律师 analiza el contrato, estructura las pretensiones bajo la Ley 820 de 2003 o el Código de Comercio según corresponda y asume la representación hasta la entrega material del bien.

所引用的法律与判例

820号法，2003年，第22条

Régimen de arrendamiento de vivienda urbana: causales de terminación por el arrendador, preaviso por servicio postal autorizado y caución a favor del arrendatario. Texto oficial (Secretaría del Senado).

Código de Comercio, art. 518

Derecho de renovación del arrendamiento comercial y sus excepciones. Texto oficial (Secretaría del Senado).

Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), arts. 26 y 384

Cuantía y trámite de restitución de inmueble arrendado. Art. 384 (Secretaría del Senado) · Ley 1564 de 2012 (Función Pública).

Ley 2220 de 2022 (Estatuto de Conciliación), art. 68

Exención de la conciliación previa como requisito de procedibilidad en la restitución de inmueble arrendado. Texto oficial (Función Pública).

Fuentes normativas

• Ley 820 de 2003 — Régimen de arrendamiento de vivienda urbana
• Código de Comercio, art. 518 — Arrendamiento de locales comerciales
• Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso), arts. 26 y 384
• Ley 2220 de 2022 (Estatuto de Conciliación), art. 68