租户不付租金也不搬走：哥伦比亚房屋返还程序指南

拥有一处出租的房产是一项很好的投资——直到承租人停止付租，并在合同终止后拒绝返还该不动产。人们历来认为承租人是这一关系中的“弱势一方”，但在实践中，承受经济损失的是业主：他无法使用、收益，也无法让自己的财产产生回报。

如果您正处于这种境况，哥伦比亚法律为您提供了一项有力的工具： 租赁不动产返还之诉（proceso de restitución de inmueble arrendado） （也称为因租赁而请求返还占有的程序）。下面我们向您说明该程序如何运作。

什么是不动产返还之诉？

这项诉讼的主要目的，是由共和国的法官责令承租人把房产返还给您，因为他并未自愿返还。除了取回该财产，该程序还请求法官判令支付拖欠的租金、欠缴的公共事业费用、物业管理费以及相应的赔偿。

在哪些情形下可以提起租赁不动产返还之诉？

请求返还有两大情形：承租人违约，或者法律规定的特别事由。

• 城市住房（2003年第820号法）： 如果您需要将房屋用于自己居住（期限不少于一年）、必须拆除或修缮该房屋，或者因已将其出售而须交付，您可以请求收回。在这三种情形下，须通过经许可的邮政服务提前三个月发出通知，并提供相当于六个月租金的担保（现金、银行担保或保险公司担保），以保证您确实会履行所主张的事由。此外，法律还规定了另一项不同的事由：在合同已履行至少四年时，仅凭您本人的意愿终止合同；此种情形只需同样的三个月预先通知，并向承租人支付相当于1.5个月租金的赔偿，无需提供六个月的担保。
• 商业铺面（Código de Comercio〔哥伦比亚商法典〕第518条）： 如果经营者在同一铺面以同一商业机构连续经营不少于两年，即取得合同续期的权利。不过，在下列情形下您可以拒绝续期并请求返还：承租人违约；您需要该铺面用于自己居住，或者用于与承租人经营内容实质不同的自有业务；或者该不动产有倒塌之虞，或必须重建。

第520条 —— Código de Comercio（对承租人的退租预告，desahucio）

当业主决定不再续订商业铺面的租赁合同，理由是需要该不动产用于自己或用于另一项业务，或者因其濒于坍塌须重建或修缮——也就是说，仅限于这两项特别事由，不包括迟延支付租金——法律并不允许他在一夜之间通知对方： Código de Comercio 第520条 要求他向承租人发出 退租预告 （预先通知），且须 提前不少于六个月 ，即在合同终止之日以前。业主若不遵守这一期限，后果并非单纯的处罚，而是 合同视为自动续订或延长，条件相同，期限也与最初的合同相同。法律规定的唯一例外是：该不动产须依主管机关的命令被占用或拆除，此时不适用六个月的期限。 Art. 520 C.Co. —— 向承租人发出的6个月退租预告.

在这则故事中，由于一开始没有明确依据，故优先正式化。但也准备好了支付与开支矩阵，因为如果对方此后不履行，

立法者设计这一程序时力求尽可能迅捷，为此免除了若干程序上的障碍：

• 无需事先调解。 与其他民事诉讼不同，租赁不动产返还不需要先行完成诉讼外调解这一起诉前置要件：Estatuto de Conciliación（调解法，Ley 2220 de 2022 第68条）允许直接向法官提起诉讼。
• 不容拖延手段。 法律规定，反诉、排他性第三人参加、辅助参加以及程序合并均不予受理，因此承租人无法利用这些制度拖延审理。

第384条第9款 —— Código General del Proceso（Ley 1564 de 2012）

在哥伦比亚， Código General del Proceso 确立了一条明确的程序规则：当 唯一事由 ——即为请求返还该不动产所援引的事由——是 迟延支付租金时，法官应当以 一审终审的方式审理该案，也就是说，对判决不得上诉。这并不是业主可以“选择”的事项：只要法官核实起诉的依据完全是未支付租金，就应当依职权适用这一法律后果。在实践中，这意味着在最常见的违约情形——停付租金——中，纠纷会在一个审级内解决，而不会经历援引其他事由时才有的上诉阶段。 Art. 384-9 CGP —— 因迟延支付租金而适用一审终审.

提起诉讼需要哪些文件？

如果不支付抚养费可能发生什么

如果合同是口头订立的怎么办？ 请不必担心。在没有书面合同时，法律允许以承租人的自认，或者以至少属于简易性质的证人证据来证明租赁关系，也就是以能够证明该约定存在的诉讼外声明加以证明。

Sentencia T-482 de 2020 —— Corte Constitucional（主审法官 M.P. Antonio José Lizarazo Ocampo）

Corte Constitucional 明确指出， 提存负担 ——即 Código General del Proceso 第384条第4款所设、要求承租人证明已支付租金方能在程序中被听取意见的负担—— 不得强制要求 ，条件是被告提交的证据引起 对租赁合同本身是否存在的重大怀疑。这并不是承租人用以逃避付款的选项，而是一项界限，由 法官 在被告本人已及时提出该项怀疑、且存在动摇合同关系的证据材料时予以确认。在所裁决的案件中，该法院查明，法院不顾这些怀疑仍要求提存，从而侵害了 正当程序 以及 辩护权 ，也就是承租人的这一权利。 T-482/2020 —— 提存负担的界限.

核对清单 —— 提起诉讼所需文件

• 书面租赁合同，或口头约定的简易证据（承租人的自认或诉讼外声明）
• 不动产的产权与负担证明书（certificado de tradición y libertad，用以证明所有权）
• 迟延付款的凭证：未付的账单、账户流水或催款函
• 通过经许可的邮政服务发出的预先通知（在援引住宅特别事由或定期合同事由时）
• 相当于六个月租金的保单或担保（在住宅特别事由有此要求时）
• 实际占有该不动产之人的完整身份信息（必须列为被告）

应当起诉谁？

合同中常见的情形是：有一名主承租人，以及若干保证人或连带共同债务人。虽然法律规定他们都对债务负责，但仅就迁离与取回该财产而言， 必须起诉实际占有该不动产的人。 如果不起诉住在那里的人，返还判决将不会产生实际效果。

您的诉讼标的额如何计算？

作为一般规则，起诉只能向不动产所在城市或市镇的法官提出。视标的额而定，案件将由市镇民事法官（Juez Civil Municipal）或巡回区民事法官（Juez Civil del Circuito）受理。

为确定此类程序中的标的额，法律规定了明确的计算方式：

• 如果合同为定期合同，以现行租金乘以最初约定的期限。
• 如果合同为不定期合同，取起诉前十二个月的租金金额。
• 当租金以该财产所产生的孳息支付时，标的额按最近十二个月孳息的价值确定。
• 当返还占有的请求源于租赁以外的其他合同时，标的额按财产价值确定：不动产按地籍评估价值，动产按市场价值。

何时寻求协助以收回不动产

遇到麻烦的承租人，会危及您的财务稳定。这一程序要求撰写准确的诉讼请求，并提交正确的附件（例如担保或邮寄的预先通知），以免法官驳回起诉。

不要让欠款继续累积。请记住：如果您就租金提起执行程序，该程序本身并不能迫使承租人向您交付不动产；要收回占有，须提起返还之诉。我们的 民商事与不动产律师 会分析合同，视情况依照 Ley 820 de 2003（2003年第820号法）或 Código de Comercio 构建诉讼请求，并承担代理工作，直至该财产实际交付为止。

所引用的法律与判例

820号法，2003年，第22条

城市住宅租赁制度：出租人终止合同的事由、通过经许可的邮政服务发出的预先通知，以及为承租人利益提供的担保。 官方文本（Secretaría del Senado，哥伦比亚参议院秘书处）.

Código de Comercio 第518条

商业租赁的续期权及其例外。 官方文本（Secretaría del Senado，哥伦比亚参议院秘书处）.

Código General del Proceso（Ley 1564 de 2012）第26条和第384条

租赁不动产返还的标的额与程序。 第384条（Secretaría del Senado） · Ley 1564 de 2012（Función Pública 法规库）.

Ley 2220 de 2022（Estatuto de Conciliación）第68条

在租赁不动产返还中免除事先调解这一起诉前置要件。 官方文本（Función Pública）.

规范依据

• Ley 820 de 2003 —— 城市住宅租赁制度
• Código de Comercio 第518条 —— 商业铺面的租赁
• Ley 1564 de 2012（Código General del Proceso）第26条和第384条
• Ley 2220 de 2022（Estatuto de Conciliación）第68条