Publicado 22 de septiembre de 2026 · Fabio Castro Forero

Infracciones urbanísticas en Colombia: qué son, quién sanciona y qué le pueden ordenar

Las decide un inspector de Policía en audiencia, no un juez. Las 24 conductas del artículo 135, la multa por m² según estrato y la caducidad de 3 años.

Category Administrative Sanctioning Law Published 22 de septiembre de 2026 Author Fabio Castro Forero

Administrative Sanctioning Law

Antes de responder

Revise sus plazos antes de responder. Cada etapa del procedimiento sancionatorio tiene un término propio. Ordene documentos y fechas antes de escribir a la autoridad.

Una infracción urbanística no se tramita ante un juez ni ante una superintendencia: la conoce un inspector de Convivencia y Paz —así se llama desde la Ley 2492 de 2025 el antiguo inspector de Policía—, en una audiencia pública, con reglas propias que corren mucho más rápido de lo que la mayoría espera. Esta guía reúne el marco completo —qué conductas se reprochan, quién decide, qué le pueden ordenar, cuánto cuesta y en qué momento se defiende— con el texto de la Ley 1801 de 2016 a la vista.

Las cuatro familias de conductas

El artículo 135 de la Ley 1801 de 2016, en el texto corregido por el artículo 10 del Decreto 555 de 2017, organiza veinticuatro comportamientos en cuatro bloques. Reconocer en cuál está el reproche es el primer paso de cualquier defensa, porque de ahí dependen las medidas aplicables.

Category	De qué trata	Numerales
The	Parcelar, urbanizar, demoler, intervenir o construir: en áreas protegidas, con desconocimiento de la licencia, en bienes de uso público y espacio público, o en terrenos aptos sin licencia o con licencia caducada	1 a 4
B	Actuaciones en inmuebles declarados de conservación e interés cultural, histórico, urbanístico, paisajístico y arquitectónico	5 a 8
C	Usar o destinar un inmueble a uso diferente al de la licencia, ubicación diferente, contravenir los usos específicos del suelo, o facilitar usos no autorizados	9 a 12
D	Obligaciones de obra: escombros, unidades sanitarias, señalización, limpieza de llantas y de material caído, retiro de andamios, seguridad industrial, partículas en suspensión, aislamiento frente a fuentes de agua, reparación de daños en andenes y en predios vecinos, y horarios en zonas residenciales	13 a 24

El bloque D merece atención especial porque es el que más querellas vecinales origina y, a la vez, el más fácil de corregir antes de la audiencia. Llegar con la corrección hecha y su prueba cambia el tono de toda la diligencia.

Quién decide

El artículo 206, en el texto modificado por el artículo 6 de la Ley 2492 de 2025, asigna a los inspectores de Convivencia y Paz el conocimiento en primera instancia de la demolición de obra. Que sea primera instancia es lo que hace real el recurso de apelación ante el superior jerárquico, y por tanto lo que activa la regla del efecto suspensivo que veremos más abajo.

La competencia territorial la fija el artículo 216 con un criterio único: «el lugar donde suceden los hechos». No el domicilio del propietario ni el de quien se queja.

Cómo corre el procedimiento

El artículo 223 regula el proceso verbal abreviado. Sus tiempos son lo que sorprende a casi todo el mundo:

Stage	Regla
Home	Ex officio o a petición de quien tenga interés. Un vecino puede abrir la actuación
Citación	Dentro de los 5 días siguientes a conocida la querella
Exposición	20 minutos para el quejoso y 20 para el presunto infractor
Conciliation	La autoridad invita a las partes a resolver sus diferencias
Evidence	Máximo 5 días para practicarlas
Decision	Sustentada «con los respectivos fundamentos normativos y hechos conducentes demostrados», y notificada en estrados
Appeals	Se solicitan, conceden y sustentan dentro de la misma audiencia
Execution	Ejecutoriada la decisión, se cumple en máximo 5 días

Aquí está el error que cuesta el casoLos recursos no tienen un plazo posterior de días para redactarlos: se interponen y sustentan en la audiencia, porque la decisión queda notificada en estrados. Quien asiste y no los interpone pierde la instancia allí mismo. Y quien no asiste enfrenta algo peor: el parágrafo 1 del artículo 223 —declarado exequible de manera condicionada por la Corte Constitucional en la sentencia C-349 de 2017— permite tener por ciertos los hechos si la inasistencia no se justifica; según ese condicionamiento, el procedimiento se suspende hasta por tres días para que el ausente aporte prueba siquiera sumaria de una justa causa y, de admitirse, se cite nueva audiencia.

La regla que detiene la ejecución

El numeral 4 del artículo 223 fija como regla general que la apelación se concede en efecto devolutivo, y enseguida establece la excepción: «Para la aplicación de medidas correctivas en asuntos relativos a infracciones urbanísticas, el recurso de apelación se concederá en el efecto suspensivo». Apelada la decisión, la medida no se ejecuta mientras el superior resuelve. Los plazos son cortos: remisión en 2 días, sustentación en 2 días, decisión dentro de los 8 siguientes.

Qué le pueden ordenar

El artículo 173, en el texto corregido por el artículo 12 del Decreto 555 de 2017, contiene el catálogo de las veinte medidas correctivas. Las que aparecen en urbanístico son la multa especial, la demolición de obra, la suspensión de construcción o demolición, la construcción, cerramiento, reparación o mantenimiento de inmueble, la remoción de bienes y la suspensión temporal o definitiva de actividad.

Cuál procede no es discrecional: el parágrafo 7º del artículo 135 las asigna por numeral. Si el acto anuncia una medida que esa tabla no asigna a la conducta imputada, hay un punto que alegar.

Y dos consecuencias menos conocidas

Servicios públicos. El parágrafo 1º dispone que en construcciones «en terrenos no aptos o sin previa licencia» se solicitará a las empresas de servicios públicos domiciliarios la suspensión de los servicios, «si no hubiese habitación». Esa última condición es una salvaguarda expresa del texto.
Ejecución a su costa. El parágrafo 5º prevé que si el infractor incumple la orden de demolición, mantenimiento o reconstrucción, «la administración realizará la actuación urbanística omitida a costa del infractor». No cumplir no evita la obra: traslada su ejecución y su costo.

Cuánto cuesta

El numeral 2 del artículo 181 liquida la multa especial por metro cuadrado según el estrato:

Estrato	Salarios mínimos por m²
1 y 2	5 a 12
3 y 4	8 a 20
5 y 6	15 a 25

Con recargo del 25% al 100% si la infracción es en bien de uso público o suelo de protección ambiental, y del 25% adicional si el uso es comercial o industrial del nivel de más alto impacto. Y con dos topes: ninguna multa supera 200 salarios mínimos, y el total de las impuestas y liquidadas no puede exceder el valor catastral del inmueble.

Dos precisiones que suelen decidir la discusión sobre la cifra. El artículo 137 ordena tasar «a la fecha de ocurrencia de los hechos», no a la del año en que se liquida. Y el mismo artículo 181 advierte que esta multa no se impone mediante comparendo: el personal uniformado pone los hechos en conocimiento del inspector mediante informe.

Los dos relojes que juegan a su favor

La caducidad de tres años

El artículo 138 es breve y su redacción importa palabra por palabra:

«El ejercicio de la función policial de control urbanístico, caducará en tres (3) años sólo cuando se trate de: parcelar, urbanizar, intervenir y construir en terrenos aptos para estas actuaciones.»

El «sólo» y la exigencia de terreno apto acotan la caducidad a cuatro supuestos concretos. Fuera de ellos —bienes de uso público, bienes de interés cultural, usos del suelo, obligaciones de obra— no opera este plazo.

El restablecimiento antes de la firmeza

Es la mejor noticia del régimen y está también en el artículo 137: si el presunto infractor prueba el restablecimiento del orden urbanístico antes de que la declaratoria de infractor quede en firme, «no habrá lugar a la imposición de multas». Cuando la obra es legalizable, obtener la licencia dentro de esa ventana suele costar menos que la multa; y como el parágrafo 2º del artículo 135 mide la consecuencia sobre si el infractor «presenta licencia de reconocimiento» dentro de los sesenta días, y la autoridad tiene hasta cuarenta y cinco días hábiles para resolver el reconocimiento —término que se suspende mientras usted responde un acta de observaciones—, conviene radicar en los primeros días del plazo.

Construir sin licencia: la secuencia completa

Es el supuesto más frecuente, y el régimen se bifurca según la aptitud del predio:

	Predio apto	Terreno no apto
Medida inmediata	Suspensión de construcción o demolición de inmediato (parágrafo 1º: «sin previa licencia»), sin perjuicio de la multa y de la suspensión temporal de la obra (parágrafo 2º)	Suspensión de construcción o demolición de inmediato
Public utilities	Se solicita su suspensión si no hubiese habitación	Se solicita su suspensión si no hubiese habitación
Exit	60 days para solicitar el reconocimiento de la construcción	No prevista en el parágrafo 2º
Si no presenta la licencia de reconocimiento	No puede reanudar la obra y se duplica la multa	—
Caducidad de 3 años	Aplica	No

El reconocimiento al que remite el parágrafo 2º está regulado en el Capítulo 4 del Decreto 1077 de 2015: lo expide el curador urbano o la autoridad municipal competente, se resuelve en 45 días hábiles —sin que opere el silencio administrativo positivo—, y exige plano de levantamiento arquitectónico firmado por arquitecto, peritaje técnico de ingeniero civil y declaración juramentada de antigüedad.

Reparación locativa: la única obra exentaEl parágrafo 3º del artículo 135 dispone que «las reparaciones locativas no requieren licencia o autorización», con una regla más estrecha para bienes de interés cultural. Todo lo demás —ampliación, modificación, adecuación— es una modalidad de licencia de construcción según el artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015. Y ojo: la modificación («variar el diseño arquitectónico o estructural… sin incrementar su área construida») exige licencia aunque la obra no agregue un solo metro cuadrado.

Si la vía administrativa se agotó

Queda la jurisdicción de lo contencioso administrativo con la pretensión de nulidad y restablecimiento del derecho. La Corte Constitucional lo recordó en la sentencia T-206 de 2024: «con excepción de los casos previstos en el numeral 3 del artículo 105 de la Ley 1437 de 2011, las decisiones dictadas por las autoridades de policía en el proceso verbal abreviado son actos administrativos susceptibles de ser demandados» ante esa jurisdicción. Ese numeral excluye «las decisiones proferidas en juicios de policía regulados especialmente por la ley», de modo que la demanda debe abordar desde el principio si la decisión sancionatoria urbanística cae o no en esa exclusión. Tres reglas del CPACA marcan el calendario: cuatro meses para demandar desde el día siguiente a la comunicación, notificación, ejecución o publicación del acto (art. 164, num. 2, lit. d); conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad cuando el asunto es conciliable (art. 161), cuya solicitud ante el Ministerio Público suspende ese término de caducidad hasta que quede ejecutoriada la providencia que impruebe el acuerdo, se expidan las constancias o venzan tres meses desde la solicitud, lo primero que ocurra (Ley 2220 de 2022, art. 96); y las causales de nulidad del artículo 137 del CPACA.

Conviene decirlo con franqueza: una demolición ejecutoriada se cumple en cinco días y ningún trámite judicial se resuelve en ese plazo. Por eso el momento de defenderse es la audiencia y la apelación, donde opera el efecto suspensivo, no después.

La lista corta

Identifique el numeral del artículo 135 que le imputan y el bloque al que pertenece.
Establezca si el predio es apto: define el régimen entero y la caducidad.
Fije la fecha de los hechos: sirve para la caducidad y para el salario mínimo aplicable.
Corrija lo corregible —sobre todo el bloque D— y lleve la prueba.
Evalúe el artículo 137: si la obra es legalizable, esa es la vía que elimina la multa.
Prepare los recursos antes de la audiencia, porque allí se interponen y sustentan.
Reconstruya la liquidación: área, estrato, recargos y los dos topes.

Laws and case law cited

Ley 1801 de 2016, artículo 135 y sus parágrafos 1º, 2º, 3º, 5º y 7º — Los veinticuatro comportamientos contrarios a la integridad urbanística en cuatro bloques; régimen inmediato en terreno no apto con solicitud de suspensión de servicios públicos si no hubiese habitación; sesenta días para el reconocimiento en predio apto con duplicación de la multa; exención de licencia para reparaciones locativas; ejecución de la actuación omitida a costa del infractor; y tabla de asignación de medidas correctivas. Texto corregido por el artículo 10 del Decreto 555 de 2017. Source
Ley 1801 de 2016, artículos 137 y 138 — Tasación de multas con el salario mínimo vigente a la fecha de los hechos y exclusión de la multa por restablecimiento del orden urbanístico antes de la firmeza; y caducidad de tres años «sólo» para parcelar, urbanizar, intervenir y construir en terrenos aptos. Source
Ley 1801 de 2016, artículos 173, 181, 193, 206 y 216 — Catálogo de las veinte medidas correctivas, en el texto corregido por el artículo 12 del Decreto 555 de 2017; multa especial por metro cuadrado con recargos, dos topes y prohibición de imponerla por comparendo; suspensión de construcción efectiva hasta que se supere su causa; atribuciones de los inspectores en el texto modificado por el artículo 6 de la Ley 2492 de 2025; y competencia por el lugar de los hechos. Source
Ley 1801 de 2016, artículo 223 — Proceso verbal abreviado: inicio de oficio o a petición de interesado, citación en cinco días, veinte minutos por parte, invitación a conciliar, pruebas en cinco días, notificación en estrados, recursos dentro de la audiencia con apelación en efecto suspensivo en urbanístico, cumplimiento en cinco días desde la ejecutoria, y consecuencia probatoria de la inasistencia injustificada. Source
Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.7 y Capítulo 4 (artículos 2.2.6.4.1.1 a 2.2.6.4.2.6) — Modalidades de la licencia de construcción con las definiciones de obra nueva, ampliación, adecuación y modificación; y el trámite completo de reconocimiento de la existencia de edificaciones. Capítulo modificado por el artículo 1 del Decreto 1333 de 2020. Source
Ley 1437 de 2011 (CPACA), artículos 137, 161 y 164 — Causales de nulidad del acto administrativo, conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad y término de cuatro meses para demandar. Source

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Frequently asked questions

¿Qué se considera una infracción urbanística?

El artículo 135 de la Ley 1801 de 2016, en el texto corregido por el artículo 10 del Decreto 555 de 2017, organiza veinticuatro comportamientos en cuatro bloques: parcelar, urbanizar, demoler, intervenir o construir de forma irregular; actuaciones sobre inmuebles de conservación e interés cultural; usos del inmueble distintos de los autorizados; y obligaciones de obra. Reconocer en cuál está el reproche es el primer paso, porque de ahí dependen las medidas aplicables.

¿Necesito licencia si no voy a aumentar el área construida?

Sí, cuando se trata de una modificación. El artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015 la define como variar el diseño arquitectónico o estructural sin incrementar el área construida, y es una modalidad de licencia de construcción. Solo las reparaciones locativas quedan exentas, según el parágrafo 3º del artículo 135, con una regla más estrecha para bienes de interés cultural.

¿Construí sin licencia en un predio apto: puedo legalizarlo?

El parágrafo 2º del artículo 135 concede 60 días para solicitar el reconocimiento de la construcción. Si pasado ese término no presenta licencia de reconocimiento, no puede reanudar la obra y se duplica la multa. El reconocimiento está regulado en el Capítulo 4 del Decreto 1077 de 2015: lo expide el curador urbano o la autoridad municipal competente, que tiene hasta 45 días hábiles para resolverlo, sin que opere el silencio administrativo positivo.