Publicado 22 de septiembre de 2026 · Fabio Castro Forero

Me llegó el acto que impone la multa especial: cómo se liquida y cómo se discute

El error más fácil de demostrar: el salario mínimo se aplica a la fecha de los hechos, no a la de la liquidación. Área, estrato, recargos y dos topes.

Category Administrative Sanctioning Law Published 22 de septiembre de 2026 Author Fabio Castro Forero

Administrative Sanctioning Law

Antes de responder

Revise sus plazos antes de responder. Cada etapa del procedimiento sancionatorio tiene un término propio. Ordene documentos y fechas antes de escribir a la autoridad.

La multa especial por infracción urbanística es el resultado de una fórmula: una tarifa por metro cuadrado, multiplicada por un área, ajustada por recargos y limitada por dos topes. Cada uno de esos cuatro factores es verificable con documentos, y por eso la discusión sobre la liquidación suele rendir más que la discusión sobre el fondo.

Cómo se compone la cifra

Factor	Qué dice el artículo 181	Cómo se verifica
1. El área	Metros cuadrados «de construcción bajo cubierta, de área de suelo afectado o urbanizado o de intervención sobre el suelo»	Levantamiento topográfico o arquitectónico
2. La tarifa	Rango en salarios mínimos por metro, según el estrato del inmueble	Certificación de estrato
3. La posición en el rango	«Según la gravedad del comportamiento»	Argumentación, con los hechos del caso
4. Los recargos	25% a 100% en bien de uso público o suelo de protección; 25% por uso de alto impacto	Norma urbanística del municipio y naturaleza del predio

La tarifa, por estrato

Estrato	Rango por metro cuadrado	Diferencia entre mínimo y máximo
1 y 2	5 a 12 SMLMV	Más del doble
3 y 4	8 a 20 SMLMV	Dos veces y media
5 y 6	15 a 25 SMLMV	Casi el doble

Esa última columna explica por qué la posición dentro del rango no es un detalle. En estrato 3, la diferencia entre liquidar a 8 o a 20 salarios mínimos por metro multiplica la multa por dos y medio sobre la misma área.

Los dos topes

«En ningún caso, la multa podrá superar los doscientos (200) salarios mínimos legales mensuales vigentes y el valor del total de las multas impuestas y liquidadas, no podrá ser superior al valor catastral del inmueble.»

Dos precisiones sobre cómo operan:

El primero limita la multa: ninguna puede superar 200 salarios mínimos.
El segundo limita el total de las multas impuestas y liquidadas. Opera sobre la suma, no sobre cada una. En un predio con varias infracciones liquidadas, el conjunto no puede exceder el valor catastral.

Verificar el segundo tope requiere solo un certificado catastral, y en predios de estratos bajos con áreas grandes suele ser el límite que efectivamente aplica.

El salario mínimo que se aplica no es el de hoy

Es el error de liquidación más fácil de demostrar. El artículo 137 dispone:

«Las multas se tasarán en salarios mínimos legales mensuales o diarios vigentes, a la fecha de ocurrencia de los hechos que motivaron la imposición de la misma.»

No es el del año de la liquidación ni el del año de la notificación: el de la fecha de los hechos. En una infracción constatada varios años después de ejecutada, aplicar el salario vigente al liquidar infla la multa de manera verificable con el propio texto de la norma.

Por eso la fecha de los hechos importa dos vecesAdemás de determinar la tasación, la fecha de los hechos es el punto de partida de la caducidad de tres años del artículo 138 —que cubre parcelar, urbanizar, intervenir y construir «sólo» en terrenos aptos—. Es el mismo dato para dos argumentos distintos, y conviene probarlo con documentos: actas de obra, contratos, facturas, registro fotográfico fechado, recibos de servicios.

Dónde suele estar el error

En el área computada

La norma distingue tres bases: construcción bajo cubierta, área de suelo afectado o urbanizado, e intervención sobre el suelo. Conviene verificar que se aplicó la que corresponde a la conducta imputada y que no se computó la misma superficie dos veces bajo dos denominaciones distintas.

En el estrato

Define el rango completo. Un predio liquidado como estrato 5 cuando es estrato 3 cambia la tarifa de 15-25 a 8-20 salarios mínimos por metro.

En los recargos

El aumento del 25% al 100% exige que el predio esté en bien de uso público o en suelo de protección ambiental; el 25% adicional exige que se trate de una infracción por usos y que la actividad sea comercial o industrial del nivel de más alto impacto según las normas urbanísticas del municipio o distrito. Ambos supuestos deben acreditarse, no presumirse.

En la ausencia de motivación de la graduación

Si el acto liquida en el extremo alto del rango sin explicar por qué, hay un punto que alegar: el artículo 223 exige que la decisión se sustente «con los respectivos fundamentos normativos y hechos conducentes demostrados», y el artículo 181 condiciona la posición en el rango a «la gravedad del comportamiento».

Y una vía que elimina la multa por completo

Antes de discutir la liquidación conviene evaluar si procede el artículo 137: probado el restablecimiento del orden urbanístico antes de que la declaratoria de infractor quede en firme, «no habrá lugar a la imposición de multas». Si la obra es legalizable, obtener la licencia dentro de esa ventana puede costar menos que la multa liquidada.

Cómo se discute

Reconstruya la liquidación: área × tarifa × recargos, y compárela con la del acto.
Verifique los dos topes con el certificado catastral en mano.
Compruebe el salario mínimo aplicado contra la fecha de los hechos.
Aporte el levantamiento de áreas y la certificación de estrato.
Alegue la graduación, con los hechos que sustenten el extremo bajo del rango.
Prepárelo todo antes de la audiencia, porque los recursos se interponen y sustentan allí mismo, según el artículo 223.

La multa urbanística no llega por comparendoEl artículo 181 lo dice expresamente: «La medida de multa por comportamientos contrarios a la integridad urbanística no se impondrá a través de comparendo. El personal uniformado de la Policía Nacional pondrá en conocimiento de estos comportamientos mediante informe al inspector de Policía». Si lo que recibió fue un comparendo por infracción urbanística, ese es un punto a verificar antes que cualquier otro.

Laws and case law cited

Ley 1801 de 2016, artículo 181, numeral 2 — Multa especial por infracción urbanística: tarifa por metro cuadrado según estrato, recargos por bien de uso público o suelo de protección y por uso de alto impacto, doble tope de 200 salarios mínimos y del valor catastral, y prohibición de imponerla mediante comparendo. Source
Ley 1801 de 2016, artículos 135, 137 y 138 — Comportamientos contrarios a la integridad urbanística; tasación con el salario mínimo vigente a la fecha de ocurrencia de los hechos y exclusión de la multa por restablecimiento antes de la firmeza; y caducidad de tres años en cuatro supuestos sobre terreno apto. Source
Ley 1801 de 2016, artículo 223 — Exigencia de sustentar la decisión con fundamentos normativos y hechos demostrados, y recursos dentro de la misma audiencia. Source

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Frequently asked questions

¿Cómo se calcula la multa que me liquidaron?

Es el resultado de cuatro factores del artículo 181: una tarifa por metro cuadrado, multiplicada por un área, ajustada por recargos y limitada por dos topes. El área son los metros cuadrados de construcción bajo cubierta, de área de suelo afectado o urbanizado o de intervención sobre el suelo. Cada factor es verificable con documentos.

¿Cuál es la tarifa por metro cuadrado?

Depende del estrato del inmueble: de 5 a 12 salarios mínimos en estratos 1 y 2, de 8 a 20 en estratos 3 y 4, y de 15 a 25 en estratos 5 y 6. La certificación de estrato es la que acredita cuál rango aplica.

¿Por qué dos casos parecidos terminan en cifras distintas?

Porque la posición dentro del rango se fija, según el artículo 181, conforme a la gravedad del comportamiento. En estrato 3, liquidar a 8 o a 20 salarios mínimos por metro multiplica la multa por dos y medio sobre la misma área.