Reconocimiento de construcción existente: requisitos, plazos y la fecha de corte

El reconocimiento de la existencia de edificaciones es el trámite que legaliza lo que se construyó sin licencia. Es la salida a la que remite el Código de Policía cuando concede sesenta días al infractor, y es también el requisito que muchos propietarios descubren al intentar vender, hipotecar o desenglobar. Esta guía reúne, en el orden en que se necesitan, las reglas del Capítulo 4 del Decreto 1077 de 2015.

Para qué sirve y quién lo expide

El artículo 2.2.6.4.1.1 fija el ámbito con una frase:

«El reconocimiento de edificaciones por parte del curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias de construcción, procederá respecto de desarrollos arquitectónicos que se ejecutaron sin obtener la respectiva licencia.»

Son titulares del acto de reconocimiento las mismas personas que pueden serlo de una licencia de construcción, según el artículo 2.2.6.4.2.1.

Las dos condiciones de entrada

El mismo artículo 2.2.6.4.1.1 exige que el reconocimiento se adelante «(i) siempre que se cumpla con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes y, (ii) que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017».

Y añade, en el mismo inciso, la excepción que más veces resulta decisiva:

«Este término no aplicará en aquellos casos en que el solicitante deba obtener el reconocimiento por orden judicial o administrativa.»

Esa excepción es la que conecta el trámite con el parágrafo 2º del artículo 135 de la Ley 1801 de 2016, que concede sesenta días al infractor «para que solicite el reconocimiento de la construcción ante la autoridad competente del distrito o municipio». Conviene invocarla de manera expresa en la solicitud cuando se llega al reconocimiento por esa vía, y radicar en los primeros días de los sesenta: el parágrafo 2º mide la consecuencia sobre si el infractor «presenta licencia de reconocimiento», y la autoridad tiene hasta cuarenta y cinco días hábiles para resolver, término que se suspende mientras usted responde un acta de observaciones.

Dos matices más del mismo artículo: el plan de ordenamiento territorial puede definir zonas en las que los actos de reconocimiento deban cumplir además con normas urbanísticas adicionales (parágrafo 1), y las construcciones declaradas Monumentos Nacionales y los bienes de interés cultural «se entenderán reconocidos con la expedición del acto administrativo que haga su declaratoria» (parágrafo 3).

Dónde no procede, en ningún caso

Es lo primero que hay que verificar, porque ahorra el costo entero del trámite. El artículo 2.2.6.4.1.2 excluye el reconocimiento de las edificaciones —o de la parte de ellas— localizadas en:

Los cuatro documentos que exige la norma

Además de los documentos comunes a toda licencia, el artículo 2.2.6.4.2.2 pide cuatro cosas específicas:

El peritaje no es un documento de trámite. El artículo 2.2.6.4.2.3 lo sujeta a la Ley 400 de 1997, al Capítulo A-10 del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10 y a la Resolución 0017 de 2017 de la Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes. El profesional debe dejar constancia de que la edificación es segura o habitable, de los elementos existentes de resistencia sísmica y de su ponderación frente al mínimo exigido para la zona sísmica, y debe señalar «las obras de reforzamiento que se deben realizar».

Plazos, costo y el silencio que no opera

Que no opere el silencio administrativo positivo tiene una consecuencia práctica concreta: pasados los cuarenta y cinco días hábiles no puede asumirse que el reconocimiento se entiende concedido. Hay que insistir en el trámite y dejar constancia de cada requerimiento.

Las compensaciones

El artículo 2.2.6.4.2.6 prevé que, si las normas municipales o distritales exigen compensaciones «por concepto de espacio público y estacionamientos debido al incumplimiento de las cargas urbanísticas asociadas al proceso de edificación», corresponde al municipio establecer las condiciones para hacerlas efectivas, y las asume el titular del acto de reconocimiento. Es un costo que conviene estimar antes de iniciar, porque no aparece en el listado de requisitos.

Y el efecto que más importa si hay proceso abierto

Obtener el reconocimiento no es solo regularizar el inmueble. Si hay una actuación de Policía en curso, el artículo 137 de la Ley 1801 de 2016 dispone que si el presunto infractor prueba el restablecimiento del orden urbanístico antes de que la declaratoria de infractor quede en firme, «no habrá lugar a la imposición de multas».

De ahí que el orden correcto sea empezar por el reconocimiento y no por la discusión de la multa: acreditado dentro de esa ventana, la multa deja de tener causa.

El orden recomendado

1. Descarte las exclusiones del artículo 2.2.6.4.1.2 antes de gastar en estudios.
2. Verifique el uso frente a las normas urbanísticas vigentes.
3. Establezca la antigüedad con documentos, o identifique si está en la excepción por orden judicial o administrativa.
4. Contrate el levantamiento arquitectónico y el peritaje con profesionales habilitados; son responsabilidad legal suya.
5. Radique con el Formulario Único Nacional y conserve la constancia fechada.
6. Anticipe el costo: gravámenes equivalentes a los de una licencia, más eventuales compensaciones.
7. Si hay proceso sancionatorio, aporte la radicación al expediente e invoque el artículo 137 apenas obtenga el acto.

Laws and case law cited

• Decreto 1077 de 2015, artículos 2.2.6.4.1.1 y 2.2.6.4.1.2 — Ámbito de aplicación del reconocimiento de edificaciones, condiciones de uso y antigüedad con su excepción por orden judicial o administrativa, reglas sobre POT y bienes de interés cultural; y situaciones en las que no procede, incluida la suspensión en predios en litigio. Capítulo modificado por el artículo 1 del Decreto 1333 de 2020. Source
• Decreto 1077 de 2015, artículos 2.2.6.4.2.1 a 2.2.6.4.2.6 — Titulares del acto; los cuatro documentos exigidos con la declaración juramentada de antigüedad; contenido y marco técnico del peritaje; término de 45 días hábiles sin silencio administrativo positivo; costo, plazos de reforzamiento y la regla de que el reconocimiento no constituye título ni modo de tradición; y compensaciones por espacio público y estacionamientos. Source
• Ley 1801 de 2016, artículos 135 y 137 — Sesenta días para solicitar el reconocimiento en predios aptos, con duplicación de la multa si vencen sin licencia de reconocimiento; y exclusión de la multa cuando se prueba el restablecimiento del orden urbanístico antes de la firmeza de la declaratoria de infractor. Source