Multa por construir sin licencia: la tarifa vigente en 2026 (y por qué la que circula está derogada)

La multa por construir sin licencia no es una cifra fija: se liquida por metro cuadrado y varía según el estrato del inmueble. El artículo 181 de la Ley 1801 de 2016 fija los rangos, los recargos que pueden duplicarla y —lo que casi nadie menciona— dos topes que limitan el total; la tarifa que todavía circula en muchas guías —las «multas sucesivas» por metro cuadrado del artículo 104 de la Ley 388 de 1997, en la redacción del artículo 2 de la Ley 810 de 2003— fue derogada expresamente por el artículo 242 de la misma Ley 1801. Esta guía explica cómo se calcula y dónde se discute.

La tarifa vigente, por metro cuadrado y por estrato

El numeral 2 del artículo 181 dispone que a quien incurra en una infracción urbanística se le impondrá «multa por metro cuadrado de construcción bajo cubierta, de área de suelo afectado o urbanizado o de intervención sobre el suelo, según la gravedad del comportamiento, de conformidad con el estrato en que se encuentre ubicado el inmueble»:

Conviene leer despacio la unidad de medida: el rango es por metro cuadrado, no por la obra completa. Sobre esa base se liquida el total según los metros construidos, afectados o intervenidos.

Los recargos que pueden aumentarla

El mismo numeral prevé dos incrementos sobre la multa liquidada:

• Cuando la infracción se realiza en bienes de uso público o en suelo de protección ambiental, la multa se aumenta desde un 25% hasta en un 100%.
• Tratándose de infracción por usos, cuando la actividad desarrollada es comercial o industrial del nivel de más alto impacto según las normas urbanísticas del municipio o distrito, la multa se incrementa en un 25%.

Los dos topes que casi nadie menciona

Es la parte del artículo que más se omite en el contenido que circula, y la que más importa cuando la liquidación llega alta:

«En ningún caso, la multa podrá superar los doscientos (200) salarios mínimos legales mensuales vigentes y el valor del total de las multas impuestas y liquidadas, no podrá ser superior al valor catastral del inmueble.»

El segundo tope opera sobre el total de las multas, no sobre cada una por separado. En una obra con varias infracciones liquidadas, la suma no puede exceder el valor catastral del inmueble. Es un límite que conviene calcular antes de discutir cualquier otra cosa, porque puede reducir la exposición de manera inmediata.

Qué conductas constituyen infracción

El artículo 135 lista los comportamientos contrarios a la integridad urbanística. Construir sin licencia es solo uno de ellos, y no siempre el que le imputan:

La distinción importa para la defensa. No es lo mismo construir sin licencia —numeral 4— que construir con desconocimiento de lo preceptuado en la licencia —numeral 2—. Y una obra que sí tenía licencia pero cuya licencia caducó cae en el numeral 4, no en el 2.

La multa urbanística no se impone por comparendo

Es una regla procesal expresa del artículo 181 y con frecuencia se desconoce:

«La medida de multa por comportamientos contrarios a la integridad urbanística no se impondrá a través de comparendo. El personal uniformado de la Policía Nacional pondrá en conocimiento de estos comportamientos mediante informe al inspector de Policía.»

De modo que quien impone la multa urbanística es el inspector de Policía —hoy inspector de Convivencia y Paz, por la Ley 2492 de 2025—, dentro del procedimiento del propio Código, y no el uniformado mediante una orden de comparendo. Si lo que usted recibió fue un comparendo por una infracción urbanística, ese es un punto a verificar.

El mismo numeral remite el trámite al procedimiento del Código: «Para la adopción de decisión sobre infracciones urbanísticas, se seguirá el procedimiento establecido en el presente Código».

Dónde se discute la liquidación

Como la multa es el producto de una tarifa por una cantidad de metros, hay cuatro variables discutibles, y todas son verificables con documentos:

1. Los metros cuadrados computados. La norma distingue construcción bajo cubierta, área de suelo afectado o urbanizado, e intervención sobre el suelo. Que se compute la superficie correcta —y una sola vez— es lo primero.
2. El estrato del inmueble, que define el rango aplicable y cuya acreditación es documental.
3. La posición dentro del rango. La norma dice «según la gravedad del comportamiento»: dentro del estrato 3 y 4, por ejemplo, hay diferencia entre 8 y 20 salarios mínimos por metro, y esa graduación se argumenta.
4. Los recargos. Si se aplicó el aumento por bien de uso público o suelo de protección, o el 25% por uso de alto impacto, hay que verificar que el supuesto se acreditó.

Y por encima de todo lo anterior, los dos topes: 200 salarios mínimos y el valor catastral del inmueble.

Qué reunir

• La licencia, si existe, con su fecha de expedición y de vencimiento.
• Planos y levantamiento que acrediten los metros efectivamente construidos o intervenidos.
• Certificado catastral del predio, para el segundo tope.
• Certificación de estrato.
• El informe de la Policía o el acto que inició la actuación, para verificar qué conducta del artículo 135 se imputa exactamente.

Normas y jurisprudencia citadas

• Ley 1801 de 2016, artículo 135 — Comportamientos contrarios a la integridad urbanística, en el texto corregido por el artículo 10 del Decreto 555 de 2017. Fuente
• Ley 1801 de 2016, artículo 181, numeral 2 — Multa especial por infracción urbanística: tarifa por metro cuadrado según estrato, recargos por bien de uso público o suelo de protección y por uso de alto impacto, doble tope de 200 salarios mínimos y del valor catastral del inmueble, y prohibición de imponerla mediante comparendo. Fuente