Me llegó orden de demolición: los cinco días y el recurso que la detiene

Una orden de demolición es ejecutable en cinco días desde que queda en firme. Pero hay una regla del Código de Policía que la detiene: en asuntos urbanísticos, la apelación se concede en el efecto suspensivo. Lo decisivo es que ese recurso se interpone y se sustenta dentro de la misma audiencia, no después. Esta guía dice qué hacer en el orden correcto.

Lo primero: verifique si la decisión está en firme

El numeral 5 del artículo 223 de la Ley 1801 de 2016 dispone que «una vez ejecutoriada la decisión que contenga una orden de Policía o una medida correctiva, esta se cumplirá en un término máximo de cinco días».

La palabra clave es «ejecutoriada». Si usted interpuso recursos y están pendientes de decisión, la orden todavía no es ejecutable. Y si no los interpuso en la audiencia, es probable que ya lo esté.

La regla que detiene la ejecución

El numeral 4 del artículo 223 fija la regla general de que la apelación se concede en efecto devolutivo, y acto seguido establece la excepción:

«Para la aplicación de medidas correctivas en asuntos relativos a infracciones urbanísticas, el recurso de apelación se concederá en el efecto suspensivo.»

Apelada la decisión, la medida no se ejecuta mientras el superior jerárquico resuelve. Los plazos del trámite son cortos: remisión al superior en dos días, sustentación en dos días siguientes al recibo, y decisión dentro de los ocho días siguientes al recibo de la actuación.

Quién ordenó la demolición

La demolición de obra es una de las veinte medidas correctivas del artículo 173, en el texto corregido por el artículo 12 del Decreto 555 de 2017. Figura en el numeral 15, junto a la suspensión de construcción o demolición (16) y la construcción, cerramiento, reparación o mantenimiento de inmueble (8).

Y el artículo 206 —modificado por el artículo 6 de la Ley 2492 de 2025— asigna a los inspectores el conocimiento en primera instancia de la demolición de obra. Que sea primera instancia es lo que hace real el recurso de apelación ante el superior jerárquico.

La salida que evita la multa, y a veces la demolición

El artículo 137 dispone que si el presunto infractor prueba el restablecimiento del orden urbanístico antes de que la declaratoria de infractor quede en firme, «no habrá lugar a la imposición de multas».

Su efecto directo es sobre la multa. Pero tiene una consecuencia práctica sobre la medida correctiva: si lo construido se legaliza o se ajusta a lo autorizado, desaparece la razón que sustentaba la orden. Conviene por tanto plantear las dos cosas a la vez —la solicitud de dejar sin efecto la medida y la invocación del artículo 137— antes de que la decisión quede en firme.

La vía concreta depende de si la obra es legalizable en ese suelo:

• Si lo es: obtener la licencia y acreditarlo en el expediente, con constancia de radicación fechada.
• Si no lo es: la discusión se traslada al alcance de la demolición —qué parte exactamente— y a la liquidación de la multa.

Qué revisar del acto

1. El alcance exacto. Si ordena demoler toda la construcción o un área determinada. Una orden que no delimita es un punto a alegar.
2. La conducta imputada, con su numeral del artículo 135. No es lo mismo construir sin licencia —numeral 4 del bloque A— que apartarse de lo preceptuado en ella —numeral 2—.
3. La aptitud del terreno. Define si aplica la caducidad de tres años del artículo 138, que cubre parcelar, urbanizar, intervenir y construir «sólo» en terrenos aptos.
4. Las fechas de los hechos y de la actuación.
5. La motivación. El numeral 3 literal d) del artículo 223 exige que la decisión se sustente «con los respectivos fundamentos normativos y hechos conducentes demostrados».
6. Si además se liquidó multa, porque esa se discute con las reglas del artículo 181 y sus dos topes.

Si la decisión ya está en firme

Agotada la vía administrativa, queda la jurisdicción de lo contencioso administrativo mediante la pretensión de nulidad y restablecimiento del derecho. La Corte Constitucional lo recordó en la sentencia T-206 de 2024: «con excepción de los casos previstos en el numeral 3 del artículo 105 de la Ley 1437 de 2011, las decisiones dictadas por las autoridades de policía en el proceso verbal abreviado son actos administrativos susceptibles de ser demandados» ante esa jurisdicción. Ese numeral excluye «las decisiones proferidas en juicios de policía regulados especialmente por la ley», de modo que la demanda debe abordar desde el principio si la decisión sancionatoria urbanística cae o no en esa exclusión. Tres reglas del CPACA que marcan el calendario:

• Cuatro meses para presentar la demanda, contados desde el día siguiente a la comunicación, notificación, ejecución o publicación del acto (artículo 164, numeral 2, literal d).
• Conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad cuando el asunto es conciliable (artículo 161), cuya solicitud ante el Ministerio Público suspende ese término de caducidad hasta que quede ejecutoriada la providencia que impruebe el acuerdo, se expidan las constancias o venzan tres meses desde la solicitud, lo primero que ocurra (Ley 2220 de 2022, artículo 96).
• Las causales de nulidad del artículo 137 del CPACA: infracción de las normas en que debería fundarse, falta de competencia, forma irregular, desconocimiento del derecho de audiencia y defensa, falsa motivación y desviación de atribuciones.

Normas y jurisprudencia citadas

• Ley 1801 de 2016, artículo 223 — Recursos dentro de la misma audiencia, notificación en estrados, apelación en efecto suspensivo para infracciones urbanísticas, plazos de remisión, sustentación y decisión, exigencia de sustentar la decisión, y cumplimiento en cinco días desde la ejecutoria. Fuente
• Ley 1801 de 2016, artículos 173 y 206 — Catálogo de medidas correctivas, en el texto corregido por el artículo 12 del Decreto 555 de 2017; y atribuciones de los inspectores, en el texto modificado por el artículo 6 de la Ley 2492 de 2025, que asigna la demolición de obra a primera instancia. Fuente
• Ley 1801 de 2016, artículos 135, 137, 138 y 181 — Comportamientos contrarios a la integridad urbanística; exclusión de la multa por restablecimiento antes de la firmeza; caducidad de tres años en cuatro supuestos sobre terreno apto; y tarifa de la multa con sus topes. Fuente
• Ley 1437 de 2011 (CPACA), artículos 137, 161 y 164 — Causales de nulidad del acto administrativo, conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad y término de cuatro meses para demandar. Fuente