Direito Civil e Imobiliário

Uma promessa de compra e venda imobiliária não é um documento preliminar menor. Em operações de alto valor, é o contrato que determina quem assume o risco, quando cada parte pode se retratar, quanto custa fazê-lo e quais provas serão decisivas se o negócio não se fechar.

Antes de assinar, pagar arras ou ingressar em uma fiducia inmobiliaria (figura colombiana; não é a alienação fiduciária brasileira), convém entender quatro coisas com precisão: se a promessa cumpre os requisitos legais que a tornam exigível, que tipo de arras está sendo pactuado e quais consequências tem a retratação, como funciona o patrimônio autônomo fiduciário e o que ele realmente protege, e qual é a rota completa até que a tradição (na Colômbia, o modo de transferir o domínio) se aperfeiçoe com escritura pública e inscrição no registro. O erro em qualquer um destes quatro pontos pode custar milhões.

Este guia percorre cada um deles com base nos artigos verificados do Código Civil, do Código de Comercio e do Código General del Proceso (o código de processo civil colombiano). Ao final você encontrará uma tabela de disputas frequentes, um checklist de documentos e as perguntas frequentes mais relevantes para quem está prestes a assinar ou já enfrenta uma controvérsia.

Por que não é um simples contrato preliminar

Por que a promessa de compra e venda de alto valor não é um simples contrato preliminar

O nome pode dar uma falsa impressão de provisoriedade. A promessa de celebrar contrato não é um rascunho nem uma intenção. Quando cumpre os requisitos legais, é um contrato exigível que obriga ambas as partes a celebrar a compra e venda nas condições e no momento pactuados. O artigo 1602 do Código Civil diz isso com clareza: todo contrato legalmente celebrado é uma lei para os contratantes e não pode ser invalidado senão por consentimento mútuo ou por causas legais.

Em uma operação de alto valor, essa força vinculante tem consequências concretas. Se o vendedor recebe arras e depois decide não vender, não pode simplesmente devolver o dinheiro recebido: deve restituir o dobro. Se o comprador paga uma quantia importante e depois descobre que o título tem problemas, precisa saber se pode exigir o cumprimento ou resolver o contrato com indenização, e quais provas lhe cabe apresentar em cada caso. Se o imóvel está dentro de um projeto com fiducia e o construtor não atinge o ponto de equilíbrio, as regras de restituição dos aportes dependem do contrato fiduciário, não de suposições.

A promessa também é o documento que delimita o objeto exato da transação. Um imóvel de alto valor pode mudar entre a assinatura da promessa e a escritura: pode surgir uma anotação registral, uma penhora, uma hipoteca preexistente não revelada, uma divergência de área ou uma demora no levantamento dos gravames. O que acontece em cada um desses cenários depende de como a promessa foi redigida, de quais anexos a integram e de quais obrigações cada parte assumiu expressamente. Por isso a revisão jurídica antes de assinar não é um trâmite adicional; é o investimento que determina se o negócio pode ser defendido ou resolvido sem custear um litígio longo.

Quando a promessa obriga e quando não

Os quatro requisitos de validade da promessa (CC art. 1611): consequências de omitir um

O artigo 1611 do Código Civil estabelece com precisão que a promessa de celebrar um contrato não produz obrigação alguma salvo que concorram, simultaneamente, quatro circunstâncias. Não basta que três estejam presentes. São requisitos copulativos: faltando um, a promessa não gera a obrigação de celebrar o contrato prometido. (CSJ SC2468-2018, Sala Civil)

Quando falta um destes requisitos, a promessa não produz a obrigação de celebrar o contrato. Isso não significa automaticamente que quem recebeu arras possa ficar com elas nem que os pagamentos antecipados não sejam recuperáveis, mas significa, sim, que o caminho de exigência muda e que o debate judicial se complica. As partes podem ficar diante de uma nulidade absoluta da promessa (artigo 1741 do Código Civil), que o juiz pode e deve declarar até de ofício, com consequências patrimoniais que dependem do que cada uma consiga provar.

Retratar-se tem um custo preciso

As arras: tipos e como cada uma opera (CC arts. 1859-1860); por que em imóveis de alto valor o montante importa

As arras são talvez a figura mais mal compreendida nos contratos imobiliários. Na Colômbia, o Código Civil as regula nos artigos 1859 e 1860, e seu efeito não é o de uma simples garantia ou reserva: são o preço da retratação. Quem as entregou pode retratar-se perdendo o que deu; quem as recebeu pode retratar-se devolvendo o dobro. Isso é preciso, bilateral e automático quando a figura opera conforme a lei.

Mas nem todo pagamento inicial é arras de retratação. O mercado imobiliário colombiano usa vários nomes que às vezes se confundem: reserva (separación), adiantamento do preço, entrada (cuota inicial), arras confirmatórias, arras de retratação, garantia de seriedade, cláusula penal. Cada uma tem efeitos distintos e, se o contrato as mistura ou as denomina de maneira ambígua, a disputa sobre o que acontece quando uma parte desiste está servida.

O artigo 1860 acrescenta um elemento temporal importante: se os contratantes não fixaram prazo para se retratar, não haverá lugar à retratação depois de dois meses contados da convenção nem depois de outorgada escritura pública da venda ou de iniciada a entrega. Na prática, isso significa que a janela de retratação tem limites claros, e quem pretenda exercê-la fora desse prazo não poderá fazê-lo.

Em operações de alto valor, o montante das arras importa por duas razões. Primeira, porque a cifra determina o custo real de retratar-se: se as arras são cinco por cento de um imóvel de dois bilhões de pesos, retratar-se custa cem milhões para o comprador ou duzentos milhões para o vendedor. Segunda, porque o montante pode condicionar a estratégia judicial: se a penalidade é desproporcional em relação ao prejuízo real, o juiz tem ferramentas para moderá-la, mas essa discussão acrescenta tempo e custo ao processo.

O escudo que não protege de tudo

A fiducia inmobiliaria: como funciona e por que protege tanto o comprador quanto o vendedor (Cco arts. 1226 e 1233)

A fiducia mercantil é um negócio jurídico pelo qual uma pessoa, chamada fiduciante ou fideicomitente, transfere um ou mais bens a outra, chamada fiduciária, que se obriga a administrá-los ou aliená-los para cumprir uma finalidade determinada em proveito do constituinte ou de um terceiro chamado beneficiário. Assim estabelece o artigo 1226 do Código de Comercio. Apenas os estabelecimentos de crédito e as sociedades fiduciárias especialmente autorizadas pela Superintendencia Financiera podem ter a qualidade de fiduciários.

A proteção central da fiducia inmobiliaria está no artigo 1233 do Código de Comercio: os bens fideicomitidos devem manter-se separados do restante do ativo do fiduciário e daqueles que correspondam a outros negócios fiduciários, e formam um patrimônio autônomo afetado à finalidade contemplada no ato constitutivo. Isso significa que, se a sociedade construtora falir, os valores que você pagou e que ingressaram no patrimônio autônomo não fazem parte dos ativos do construtor nem podem ser perseguidos por seus credores ordinários. O patrimônio autônomo é juridicamente separado.

Adicionalmente, o artigo 1238 do Código de Comercio reforça essa proteção: os bens objeto do negócio fiduciário não podem ser perseguidos pelos credores do fiduciante, salvo se os créditos forem anteriores à constituição do negócio fiduciário. Os credores do beneficiário só podem perseguir os rendimentos que os bens lhes proporcionem. Isso transforma a fiducia em uma barreira real diante de situações de insolvência do construtor.

No entanto, a fiducia não garante tudo. Seu alcance depende do que diga o contrato fiduciário, das instruções de repasse e do tipo de negócio fiduciário utilizado. Existem diferenças importantes entre as modalidades:

• Fiducia de pré-venda: administra os recursos dos compradores até que se atinja o ponto de equilíbrio do projeto. Se ele não for atingido, os recursos são restituídos conforme o pactuado nas instruções.
• Fiducia de administração e pagamentos: recebe e desembolsa recursos conforme marcos de construção, mas não garante a qualidade do imóvel nem o cumprimento por parte do construtor.
• Fiducia de garantia: o bem imóvel é transferido em garantia ao patrimônio autônomo; o credor pode pedir sua realização se o devedor descumprir.
• Encargo fiduciário: figura de administração mais simples, sem transferência de propriedade ao patrimônio autônomo; portanto, sem a mesma proteção diante dos credores do constituinte.

Antes de ingressar em qualquer projeto com fiducia, você deve revisar: que tipo de negócio fiduciário é, quais são as condições para atingir o ponto de equilíbrio, o que acontece com seus recursos se esse ponto não for alcançado, quando e contra quais marcos se liberam os desembolsos ao construtor, e que obrigações concretas a fiduciária assume perante você como comprador. A resposta correta nunca é "a fiduciária responde por tudo".

Dois passos obrigatórios, não um

Tradição do imóvel: escritura pública mais registro na SNR (CC arts. 1857 e 756): por que ambos os passos são obrigatórios

Na Colômbia, a compra e venda de imóveis não se aperfeiçoa com o acordo de vontades nem com o pagamento do preço. O artigo 1857 do Código Civil é preciso: a venda de bens imóveis não se reputa perfeita perante a lei enquanto não se tiver outorgado escritura pública. Sem escritura, não há compra e venda aperfeiçoada do ponto de vista legal, ainda que as partes tenham pago e acordado tudo.

Mas a escritura tampouco é suficiente por si só. O artigo 756 do mesmo código estabelece que a tradição do domínio dos bens imóveis efetua-se pela inscrição do título na oficina de registro de instrumentos públicos. A tradição é o ato pelo qual o domínio se transfere efetivamente; sem inscrição, o comprador não é proprietário do ponto de vista jurídico, ainda que tenha a escritura na mão.

A rota completa tem, então, dois passos que não podem ser omitidos nem invertidos:

Em operações de alto valor, este processo tem momentos de risco que convém antecipar. Entre a assinatura da promessa e a lavratura da escritura podem surgir novas anotações registrais, penhoras decretadas por outros credores do vendedor, ou mudanças na situação sucessória ou conjugal do vendedor. Por isso, recomenda-se solicitar um certificado de tradición y libertad atualizado com não mais de dez dias de antecedência em relação à lavratura da escritura, e verificar que não existam anotações pendentes de cancelamento.

Também importa distinguir entre o momento em que a escritura é assinada e o momento em que é registrada. Se transcorrem vários dias entre um e outro, o comprador assinou, mas tecnicamente ainda não é proprietário. Qualquer evento que afete o vendedor nesse intervalo pode complicar o registro. Em operações grandes, coordenar a assinatura e a apresentação do título ao registro no mesmo dia é uma boa prática.

Os conflitos mais frequentes

Disputas frequentes em promessa de alto valor: causas, direitos e rotas

As disputas em promessas de compra e venda de imóveis de alto valor seguem padrões reconhecíveis. Entender qual é a causa do conflito permite escolher a ação correta desde o princípio.

A. Construtor que não entrega no prazo. O atraso na entrega material do imóvel é o conflito mais frequente em projetos novos. O comprador que pagou parcelas durante meses ou anos e não recebe o bem na data prometida tem direito, conforme o artigo 1546 do Código Civil, a pedir o cumprimento do contrato ou sua resolução, em ambos os casos com indenização por perdas e danos. A indenização pode incluir dano emergente (os aluguéis que teve de pagar por não poder habitar o imóvel prometido, por exemplo) e lucro cessante (a renda que deixou de receber se o imóvel se destinava a locação). As provas-chave são o contrato com a data de entrega, os comprovantes de pagamento e a comunicação formal de descumprimento.

B. O imóvel não corresponde ao prometido. Área, acabamentos, coeficiente de copropriedade, vagas de garagem, depósitos ou especificações técnicas distintos dos oferecidos na publicidade e nos anexos contratuais. Nestes casos, o comprador pode alegar descumprimento parcial e pedir compensação ou resolução com perdas e danos, dependendo da gravidade da divergência. A publicidade e as plantas técnicas que fazem parte da promessa ou que foram determinantes para o consentimento têm valor probatório.

C. O vendedor aparece com gravames ou hipotecas não revelados. Se, no momento de lavrar a escritura, o certificado de tradición y libertad mostra hipotecas, penhoras, ações civis, afectaciones de vivienda familiar ou patrimonios de familia não mencionados na promessa, o vendedor tem a obrigação de saneá-lo antes da lavratura da escritura. Se não puder ou não quiser, o comprador pode exigir o cumprimento com saneamento prévio ou resolver o contrato com indenização.

D. O comprador não pode pagar o saldo. Se o comprador não consegue o crédito hipotecário ou o leasing habitacional (modalidade colombiana de arrendamento financeiro de moradia) para pagar o saldo do preço, a consequência depende de como a promessa foi redigida. Se a obtenção do crédito não ficou como condição suspensiva do contrato, o descumprimento do comprador habilita o vendedor a exigir o cumprimento ou a resolução com perdas e danos. Se ficou como condição e o comprador agiu com diligência, mas não obteve o crédito por razões alheias à sua vontade, a situação é distinta e deve ser analisada caso a caso.

Quando exigir e quando resolver

CC art. 1546: quando pedir cumprimento forçado versus resolução do contrato com indenização

O artigo 1546 do Código Civil consagra a condição resolutória tácita: nos contratos bilaterais está implícita a condição resolutória em caso de não se cumprir por um dos contratantes o pactuado. Diante do descumprimento, o contratante que cumpriu pode pedir, a seu arbítrio, ou a resolução ou o cumprimento do contrato, em ambos os casos com indenização por perdas e danos.

Esta escolha não é trivial. Tem consequências práticas importantes que convém ponderar antes de tomar a decisão:

• Pedir cumprimento forçado significa exigir judicialmente que a outra parte cumpra o pactuado: que outorgue a escritura, que entregue o bem, que levante os gravames, que pague. É a opção adequada quando o negócio continua sendo valioso para você e o descumprimento é superável. O processo pode correr por via executiva se a promessa tiver força executiva nos termos do artigo 422 do CGP.
• Pedir a resolução significa desfazer o contrato e voltar ao estado anterior, com indenização dos prejuízos causados. É a opção quando o descumprimento torna impossível ou inútil o negócio, quando o bem perdeu valor, quando o tempo de espera gera prejuízos adicionais insuportáveis, ou quando a outra parte já não tem capacidade de cumprir.
• A indenização por perdas e danos pode ser pedida em ambos os casos. Compreende o dano emergente e o lucro cessante conforme os artigos 1613 e 1614 do Código Civil: o prejuízo ou perda que resulta do descumprimento, e o ganho que se deixou de perceber em consequência dele.

Antes de escolher, convém verificar que você mesmo esteja em posição de cumprimento ou disposto a cumprir. O contratante que também descumpriu ou que está em mora tem limitada sua possibilidade de exigir. A preparação da ação deve incluir a prova do próprio cumprimento, ou ao menos da sua vontade e capacidade de cumprir no momento oportuno.

Mapa de disputas

Tabela: tipo de disputa, direito do afetado, processo aplicável, tempo estimado e provas-chave

Os tempos são estimativas orientativas baseadas na prática processual. Variam significativamente conforme o juízo, a carga do processo, a complexidade probatória e as possibilidades de conciliação. Esta tabela não substitui a análise dos documentos concretos do caso.

Cobrar sem esperar processo ordinário

Quando a promessa pode ser cobrada por via executiva (CGP art. 422): que cláusulas convertem a promessa em título executivo

A promessa de compra e venda pode converter-se em título executivo quando contém obrigações expressas, claras e exigíveis. O artigo 422 do Código General del Proceso estabelece que podem ser cobradas em ação executiva as obrigações com essas características que constem de documentos provenientes do devedor ou de seu antecessor e que constituam plena prova contra ele.

Isso é relevante porque o processo executivo é mais rápido que o verbal ordinário: em vez de primeiro provar o direito e depois cobrar, cobra-se diretamente e o demandado deve desconstituir a obrigação. Em imóveis de alto valor, o acesso ao processo executivo pode fazer a diferença entre recuperar o investimento em meses ou em anos.

Para que uma promessa de compra e venda funcione como título executivo, deve conter cláusulas que permitam determinar com clareza:

• Obrigação de lavrar a escritura com data ou condição determinável: se a promessa diz que a escritura será lavrada antes de 30 de março de 2027 no cartório escolhido pelas partes, e o vendedor não comparece nessa data, há uma obrigação de fazer descumprida que pode ser executada.
• Somas de dinheiro líquidas ou liquidáveis: se a promessa inclui uma cláusula penal de valor determinado por descumprimento, ou se estabelece que quem não cumprir deverá restituir as arras em dobro, essas somas podem ser cobradas por via executiva.
• Obrigações de dar identificadas com precisão: o bem deve estar identificado de maneira que não haja dúvida sobre qual é o objeto do contrato.

Uma cláusula que diz apenas "o vendedor deverá lavrar a escritura no prazo acordado", sem fixar a data concreta, pode não ser suficientemente executiva. Já uma cláusula que diz "o vendedor se compromete a outorgar escritura pública de compra e venda em 15 de fevereiro de 2027 na Notaría Segunda de Bogotá; caso não o faça, pagará ao comprador a quantia de quarenta milhões de pesos a título de pena" contém obrigações perfeitamente executáveis pela via do processo executivo do artigo 422 do CGP.

Vale a pena buscar assessoria antes de assinar para incluir essas cláusulas na promessa, e não depois do conflito. A diferença entre uma promessa com força executiva e outra sem ela pode ser de meses de processo e milhões em custos.

O que ninguém avisa antes de assinar

Dez sinais de alerta antes de assinar uma promessa de compra e venda

Estes sinais não implicam necessariamente que o negócio seja fraudulento, mas sim que convém pausar, solicitar mais informação e consultar um advogado antes de entregar qualquer quantia ou assinar o documento:

• O imóvel não tem matrícula inmobiliaria individual atribuída. Em projetos em pré-venda, a matrícula pode ainda não existir. Verifique se há matrícula do lote matriz e se os documentos do projeto estão em ordem.
• A lavratura da escritura tem data "a definir" ou "sujeita a licença pendente". Um prazo inteiramente incerto pode não cumprir o terceiro requisito do artigo 1611 do Código Civil e pode deixar a promessa sem exigibilidade.
• Os pagamentos vão para uma conta pessoal do vendedor ou do representante, e não para a da empresa construtora nem para o patrimônio fiduciário. Este é um dos indicadores de risco mais sérios.
• O certificado de tradición y libertad tem mais de 30 dias de expedição. Em imóveis de alto valor, um certificado antigo pode ocultar anotações recentes de penhoras, hipotecas ou limitações.
• O vendedor ou seu representante não consegue comprovar a autorização para vender. Em sociedades, a faculdade de comprometer bens imóveis deve estar nos estatutos ou em uma autorização expressa do órgão competente.
• A promessa inclui cláusulas de "modificação unilateral" por parte do vendedor. O vendedor que pode mudar a unidade atribuída, os acabamentos ou o preço sem o seu consentimento tem uma vantagem contratual que pode ser usada contra você.
• Não existe contrato fiduciário disponível para revisão, embora se mencione uma fiducia. A fiducia não é uma menção publicitária; é um contrato que você tem direito de ler antes de ingressar.
• O projeto não tem licença de construção vigente. Uma promessa sobre um projeto sem licença pode ser legal, mas o risco de atrasos ou de não se obter a licença é alto.
• A promessa não distingue entre arras de retratação e adiantamento do preço. Se o contrato não especifica a natureza do pagamento inicial, a discussão sobre o que acontece caso o negócio não se feche pode ser longa e custosa.
• Pressionam você a assinar sem tempo para revisar. Um vendedor legítimo, com um produto sério, não precisa que você assine hoje. A urgência artificial é um sinal de alerta clássico em operações imobiliárias.

O que você deve revisar antes de se sentar no cartório

Checklist de documentos a revisar antes de assinar a promessa

Esta lista cobre os documentos mínimos que convém revisar ou solicitar antes de assinar a promessa de compra e venda de um imóvel de alto valor. Nem todos se aplicam a todos os casos, mas cada um que falta é um ponto de risco que pode se materializar depois:

Para você mesmo verificar

Normas e jurisprudência citadas

• CC art. 1611 — Promessa de celebrar contrato: quatro requisitos copulativos de validade. Fonte: leyes.co/codigo_civil/1611.htm (verificado em 2026-06-23).
• CC art. 1602 — Força obrigatória do contrato: todo contrato legalmente celebrado é lei para os contratantes. Fonte: leyes.co/codigo_civil/1602.htm (verificado em 2026-06-23).
• CC art. 1546 — Condição resolutória tácita: o descumprimento dá direito a pedir a resolução ou o cumprimento com indenização por perdas e danos. Fonte: leyes.co/codigo_civil/1546.htm (verificado em 2026-06-23).
• CC arts. 1613 e 1614 — Dano emergente e lucro cessante: componentes da indenização por perdas e danos. Fonte: leyes.co/codigo_civil/1613.htm e /1614.htm (verificado em 2026-06-23).
• CC arts. 1859 e 1860 — Arras na compra e venda: quem as deu pode retratar-se perdendo-as; quem as recebeu, ao retratar-se, devolve o dobro. Prazo máximo de dois meses se não se fixou prazo. Fonte: leyes.co/codigo_civil/1859.htm e /1860.htm (verificado em 2026-06-23).
• CC art. 1857 — Compra e venda de imóvel: não se reputa perfeita enquanto não se outorgar escritura pública. Fonte: leyes.co/codigo_civil/1857.htm (verificado em 2026-06-23).
• CC art. 756 — Tradição de imóveis: efetua-se pela inscrição do título na oficina de registro de instrumentos públicos. Fonte: leyes.co/codigo_civil/756.htm (verificado em 2026-06-23).
• Cco art. 1226 — Fiducia mercantil: definição e partes. Somente estabelecimentos de crédito e sociedades fiduciárias autorizadas podem ser fiduciários. Fonte: leyes.co/codigo_de_comercio/1226.htm (verificado em 2026-06-23).
• Cco art. 1233 — Patrimônio autônomo: os bens fideicomitidos mantêm-se separados do ativo do fiduciário e formam um patrimônio autônomo afetado à finalidade do ato constitutivo. Fonte: leyes.co/codigo_de_comercio/1233.htm (verificado em 2026-06-23).
• Cco art. 1238 — Proteção diante dos credores do fiduciante: os bens fiduciários não podem ser perseguidos por credores do fiduciante, salvo créditos anteriores à constituição do negócio. Fonte: leyes.co/codigo_de_comercio/1238.htm (verificado em 2026-06-23).
• CGP art. 422 — Títulos executivos: podem ser cobradas em ação executiva as obrigações expressas, claras e exigíveis que constem de documentos provenientes do devedor. Fonte: leyes.co/codigo_general_del_proceso/422.htm (verificado em 2026-06-23).
• CGP arts. 368-373 — Processo verbal: processo ordinário aplicável a litígios de compra e venda e descumprimento de contratos. Fonte: leyes.co/codigo_general_del_proceso/ (verificado em 2026-06-23).
• CGP art. 468 — Processo executivo hipotecário e pignoratício: quando o credor persegue o pagamento de uma obrigação exclusivamente com o produto de bens gravados com hipoteca. Fonte: leyes.co/codigo_general_del_proceso/468.htm (verificado em 2026-06-23).

Conteúdo preparado por Cafore Abogados para orientação geral na Colômbia. A estratégia concreta depende dos documentos particulares do negócio, das certidões registrais, do contrato fiduciário, das comunicações entre as partes e das circunstâncias próprias de cada operação. Antes de assinar uma promessa de alto valor, consulte um advogado especializado em direito civil e imobiliário. Última revisão editorial: junho de 2026.