不可查封家庭财产与家庭住宅负担：在哥伦比亚保护您住房的两项制度

对大多数哥伦比亚家庭来说，住房是他们一生中最有价值的资产：它凝聚了数十年的积蓄、许多年的贷款，以及居住者的日常生活。然而在我们的执业中，一次又一次遇到同一个空缺：那些几乎构成一个家庭全部财产的房屋，在法律上却和任何其他财物一样毫无遮蔽——既可能被债权人查封，也可能被登记为所有人的配偶不与任何人商量便出售或抵押。

哥伦比亚法律对这一问题有两项专门的回应：一是 不可查封的家庭财产，由 Ley 70 de 1931 创设；二是 用于起草个性化章程、定义业务范围、管理制度及公司治理条款，并确保，由 Ley 258 de 1996 创设。二者经常被混淆——甚至在公证书中也是如此——但它们是不同的制度，要件、受益人、效力和解除方式都不相同。要在二者之间作出正确选择，或者把它们结合使用，就必须对每一项都有透彻的理解。

本指南是对这两项制度的详细分析：各自是什么、如何设立、保护什么、有哪些例外，以及如何解除。如果您想确定在人生的哪个时刻启用这些保护，这个问题我们在 什么时候整理家庭财产中作了讨论；而如果您想了解整理财产、债务与继承的完整方法，路径请见 如何一步步整理家庭财产。这里的目的则不同：彻底掌握保护住房的这两件工具。

要点

如果您只能从本指南中记住七点，那就记住这些：

• Constitución 授权法律设立一项 不可转让且不可查封的 家庭财产（第42条）。本指南中的两项制度正是对这一授权的展开。
• 在哥伦比亚， 不可查封的家庭财产 （Ley 70 de 1931）为价值不超过250个法定最低工资的不动产提供防止查封的保护，并且禁止对其设定抵押。它保护的是作为整体的家庭，尤其是未成年子女。
• 的 用于起草个性化章程、定义业务范围、管理制度及公司治理条款，并确保 （Ley 258 de 1996）依法律规定当然适用于已婚者，或者处于事实婚姻关系（unión marital，哥伦比亚法律制度，与中国事实婚姻不同）中的人所购买的住房：没有 双方签名，任何人都不得出售或抵押该住房；而且它不可被查封，只有两项与抵押相关的例外。
• 家庭住宅负担（afectación a vivienda familiar）保护的是 夫妻双方的共同决定；不可查封家庭财产（patrimonio de familia）保护的则是 财产本身 ，使其免受债权人的追及。二者并不互相排斥：可以同时存在于同一处房屋之上。
• 如果没有 在不动产登记簿页（folio de matrícula inmobiliaria）上作出登记，两者对第三人都不生效力。没有登记的东西，在法律交易中就等于不存在。
• 两者都不是绝对的：在先登记的抵押权、为取得或改良该不动产而设定的抵押权，以及在社会保障性住房（vivienda de interés social）中的融资机构，都可能突破这层保护。
• 两者都可以解除：情形简单的，通过协议和公证书办理；涉及未成年人或存在分歧的，则需经法官或 Defensor de Familia（家庭保护官）。

它们要解决的问题：一处从两个方向暴露的住房

债法上有一项严厉的原则：债务人以其现有和将来的全部财产对自己的债务负责——这就是所谓债权人的一般担保。如果您以共同债务人的身份签字，如果一桩生意失败，或者一场诉讼以败诉判决收场，债权人就可以申请查封、扣押和拍卖，而您家人居住的那所房屋，会像任何其他资产一样落入这一范围。除非有特别规范把它排除在外，住房就是可以被查封的。

这是第一个方向。第二个方向引发的诉讼同样多，甚至更多：单方出售或者单方抵押。婚姻和事实婚姻关系产生一种财产共同关系，但这种共同关系只有在清算时才真正落到实处；在此之前，每一方配偶都可以自由处分登记在自己名下的财产。如果房屋只登记在一方名下，这一方就可以在没有另一方签名、甚至不告知另一方的情况下出售或者抵押；而非登记名义人的配偶，最后只能在清算中主张一笔经济补偿——而不是那所房子。

这两项制度以不同的策略应对这两个方向。不可查封家庭财产集中应对第一个：它把不动产从债权人的追及中抽离出来，并使其无法被抵押。家庭住宅负担主要应对第二个：它把任何处分行为都系于双方的签名，并附加一层相对的不可查封性。此外，这两件工具也只是可用手段中的一部分；完整的图景见 保护您财产的法律策略.

第一项制度：不可查封家庭财产（Ley 70 de 1931）

它是什么，从何而来

这是保护住房的经典制度。Ley 70 de 1931 授权“为每一个家庭设立一项特别财产，其性质为不可查封，并以不可查封家庭财产为名”（第1条）。它的构想是把一处不动产从所有人的普通财产中分离出来，把它归属于作为整体的家庭，使所有人的经济起伏无法触及它。设立该项财产的人称为设立人；为其利益而设立的人，称为受益人（第2条）。Ley 495 de 1999 更新了价值上限和受益人范围；Ley 962 de 2005 和 Decreto 2817 de 2006 把设立程序移交给公证处；Decreto Ley 019 de 2012 对注销程序作了同样的处理；而 Corte Constitucional 则依照平等原则对这项制度作了调整。

谁可以成为受益人

第4条采 Ley 495 de 1999 的表述，承认三种情形：（a）由一男一女通过婚姻组成，或者由长期伴侣组成，并有未成年子女的家庭；（b）仅有伴侣二人——已婚或者处于事实婚姻关系——而没有子女；（c）一名未成年人，或者二亲等血亲之内的两名以上未成年人相互之间（兄弟姐妹，或者祖父母与孙子女）。

Corte Constitucional 的两点澄清补全了这幅图景：该保护以同等条件扩展适用于同性伴侣（Sentencia C-029 de 2009）；而1931年的条文赋予“丈夫”就夫妻共同财产制下的财产设立该项财产的权能，同样属于妻子（Sentencia C-340 de 2014）。此外，除另有约定外，不可查封家庭财产视为为受益人、其配偶以及他们日后所生的子女的利益而设立（第7条）。如果您的结合是事实上的，宜把共同生活的证据整理妥当；在 哥伦比亚的事实婚姻关系 一文中，我们说明了如何证明它。

对哪些财产可以设立，价值上限是多少

并非任何不动产都可以。第3条采 Ley 495 de 1999 的版本，要求设立时同时满足三项条件： 完全所有权 ，且不与他人共有；该不动产须 不存在抵押、定期金负担（censo）或者不动产收益质（anticresis）；以及价值不超过 250个现行法定月最低工资。就公证程序而言，Decreto 2817 de 2006 明确，作为参照的价值是 地籍价值 ，并且对“不存在负担”这一要件只承认唯一一项例外：为取得该不动产本身而设定的抵押。

上限只衡量一次。日后的增值不会摧毁这层保护：增加的价值“视为已取得的利益，不使该项财产丧失其原有的性质，即使该财产的总价值最终超过”250个法定最低工资也是如此（第9条）。而每个家庭只能拥有 un 不可查封家庭财产（第8条）；如果该不动产的价值低于上限，可以购置相邻地块并入其中。

如何设立：五条途径

Ley 70 de 1931 设计的是一套司法程序，包括对债权人的公告传唤和判决（第11条至第19条）。它至今仍然存在，但自2005年起不再是主要途径。今天宜区分五条途径：

• 在公证人面前办理公证书 （目前的通常途径）。Ley 962 de 2005 第37条把设立权限赋予公证人，Decreto 2817 de 2006 确定了程序：向不动产所在公证辖区的公证人提出申请；在公证处张贴十五（15）日的公告，并在报纸上刊登一次，以便债权人提出异议；无人异议的，办理公证书并登记。如果有债权人提出异议且不予同意，公证人即终结该项程序，只剩下司法途径。该公证书按无标的额行为收取公证费，属于最低的费率。
• 通过司法途径，适用于债权人提出异议或者存在争议的情形：即 Ley 70 de 1931 原有的程序，须经法官批准。
• 通过遗嘱，依特定遗赠的规则办理（第10条）；第三人也可以通过赠与设立（第6条）。
• 依法律的强制规定，适用于社会保障性住房。 依 Ley 9ª de 1989 第60条——它承继自 Ley 91 de 1936，并援引其第2条、第4条和第5条——在社会保障性住房的买卖中，买受人 必须 在同一份买卖公证书中设立不可查封家庭财产，不受 Ley 70 de 1931 关于手续和数额的规定约束。在这里，该制度不是一种选择，而是一项要求。
• 基于母亲或父亲身为家庭主要供养人（cabeza de familia）的身份 （Ley 861 de 2003）。身为家庭主要供养人的妇女，其唯一的城市或者农村不动产，为其已出生和尚未出生的未成年子女的利益，直接在 Oficina de Registro de Instrumentos Públicos（公共文书登记局）设立为不可查封家庭财产，须提交民事登记、关于该身份的公证声明、权利证书，并有两名证人在宣誓下声明这是她唯一的不动产；法律规定这些手续不收取费用（第2条和第3条）。

效力：它究竟保护什么

设立并登记之后，它产生三项主要效力。第一， 不可查封性：该财产不得被查封，“即使在受益人破产的情形下也不例外”，而受益人就查封所作的同意“不发生任何效力”（第21条）——即便是受保护的人本人也不能放弃这层屏障，因为这项保护不属于他个人，而属于家庭。第二， 禁止设定负担：它不得抵押，不得设定定期金负担，不得设定不动产收益质，也不得附买回约款出售（第22条）。第三， 处分受限：所有人可以转让该财产或者注销该项制度，但如果他已婚或者有未成年子女，就需要配偶的同意，以及未成年子女通过监护人表示的同意（第23条）。

请注意它的理念：它不止于要求两个签名，而是关上了以该财产办理抵押贷款的门。这是一种刚性的保护，其着眼点在于保住那片屋顶，而不是把它拿去作担保：这种刚性既是它的力量，视情形也是它的不便之处。

如何解除、替换或者消灭

不可查封家庭财产并不是一条永久的锁链：

• 在公证处注销与替换。 Decreto Ley 019 de 2012（第84条至第87条）规定，在不影响司法管辖的前提下，公证人可以通过公证书替换或者注销不可查封家庭财产。该项申请视为在宣誓下作出；当受益人中有未成年人时，公证人应当通知 家庭辩护人，其有十五（15）个工作日的时间予以接受、拒绝或者附加条件。替换可以把保护从一处房屋转移到另一处——典型的情形是家庭出售旧房以购买新房——而不使中间的时段失去保护。
• 因成年而消灭。 当全体受益人都达到成年时，不可查封家庭财产即告消灭，该不动产回归一般法律规则的适用（第29条）。配偶双方均已死亡的，只要还有未成年子女，它就继续存在，财产保持不分割的状态（第28条）。
• 尚生存配偶的保护延续。 婚姻解除之后，它为尚生存配偶的利益继续存在，即使没有子女也是如此（第27条）；如果继承人中没有未成年人，尚生存的配偶可以请求把该不动产分归自己，以保留其上述性质，并向其他继承人支付其应得的份额（第30条）。
• 征收或者毁损。 受益人中有未成年人时，在征收价款或者保险赔偿金被投入另一项不可查封家庭财产之前，法官应当就该款项采取保全措施（第24条和第26条）：保护代位于金钱之上。

第二项制度：家庭住宅负担（Ley 258 de 1996）

它是什么，适用于哪些不动产

家庭住宅负担是一项更晚近、精神也不同的制度。Ley 258 de 1996 规定，“由配偶一方或双方在结婚之前或者之后全部取得、用于家庭居住的不动产”，即视为负有家庭住宅负担（第1条，采 Ley 854 de 2003 的表述）。三项要素划定它的适用范围：该不动产须 全部取得 ，且取得人为配偶一方或双方——Sentencia C-560 de 2002 认可了这一要求：对于与第三人共有的不动产不适用；须有一对关系现行有效的伴侣；以及该财产的 实际用途 为家庭居住。它不涵盖空地、办公场所或者出租用房：它涵盖的是家的屋顶。

该法使用的是“配偶”一词，但其第12条把全部规定扩展适用于 共同生活至少满两年的长期伴侣，而 Sentencia C-029 de 2009 明确，这一扩展以同等条件涵盖同性伴侣。婚姻与事实婚姻关系——无论异性还是同性——在这里获得相同的保护。

如何设立：一项自行产生的制度

这里是第一个重大的实务差别：家庭住宅负担作为原则， 无须设立；它依法律规定当然发生 ，适用于该法生效之后取得的住房（该法公布于1996年1月18日 Diario Oficial（官方公报）第42.692号）。如果一位已婚者，或者处于两年及以上结合关系中的人，今天购买其家庭的住房，该不动产无须提出申请即负有该项负担（第2条）。

运转的枢纽在公证处：在任何转让用作住宅的不动产或者在其上设定负担的公证书中，公证人都必须在宣誓下询问所有人的夫妻共同财产制、婚姻或者事实婚姻关系，以及是否存在家庭住宅负担；并且必须询问买受人是否有伴侣，以及是否已有另一处负有该负担的财产。如果买受人没有，公证人就 明确记载该家庭住宅负担依法律规定当然设立 （第6条）。1996年之前取得的不动产，可以由配偶双方通过公证书设定该负担，也可以依该法规定的公证或者司法程序设定（第2条、第9条和第10条）。

有两个几乎无人提及的细节。第一：配偶双方可以经共同同意， 在买卖公证书中声明不使该不动产负有家庭住宅负担 （第6条）——这是一项正当的放弃，但必须是在知情之下作出的；我们见过在不明白自己让渡了什么的情况下签下的放弃。第二：家庭住宅负担只有 自登记之时起才可以对抗第三人 ，而该登记应当记载于不动产登记簿页（第5条）。从未登记的家庭住宅负担既不能阻止查封，也不能使针对善意第三人的买卖归于无效。登记簿页说了算。

最核心的效力：双方签名

Ley 258 de 1996 的核心是它的第3条：负有家庭住宅负担的不动产“只有在双方配偶自由同意的情况下才可以转让，或者在其上设定负担或者其他物权，该同意以其签名表示”。房屋只登记在一方名下并不影响这一点：出售、抵押或者设定任何物权，都需要两个签名。不是所有人的那一方配偶或者伴侣，不再只是旁观者，而成为该项决定的共同主体。

违反这一规则的制裁，是民法上最重的一种： 绝对无效 ，适用于一切忽视家庭住宅负担的行为（第6条）；而遗漏相关记载的公证人，构成不当行为的处分事由。请注意与前一项制度的对比：家庭住宅负担并不禁止抵押或者出售，它要求的是决定由双方共同作出。因此它与正常的信贷生活相容：负有该负担的房屋可以为抵押贷款提供担保，只要双方都签名。

相对的不可查封性及其例外

除双方签名之外，家庭住宅负担还赋予一层不可查封的保护，而这层保护是 相对的。第7条宣告负有该负担的不动产不可查封，但有两种情形除外：（1）抵押的设定 在家庭住宅负担登记之前；以及（2）抵押的设定是为了担保 取得、建造或者改良该住房的贷款。第二项例外的逻辑是经济上的：如果家庭住宅负担把为购房提供融资的银行也挡在门外，就再没有银行愿意为已婚者的住房提供贷款。

Corte Constitucional 对第一项例外作了一处决定过不少诉讼胜负的细化：“在先”的抵押只有在 已先行登记 的情况下，才使查封成为可能（Sentencia C-664 de 1998）。在家庭住宅负担登记之前签署、却在其之后才登记的抵押，并不能突破这层保护。再一次：登记簿页说了算。

如何解除家庭住宅负担

自然的途径是协议：双方可以 在任何时候经共同同意，通过办理并登记的公证书予以解除（第4条）。在实务中这每天都在发生，典型的做法是在同一份买卖公证书之内：双方到场，解除该负担，然后转让。如果只由一方提出而双方有共识，该手续在公证处办理，并通知另一方配偶（第9条）。

没有共识的，由不动产所在地的家事法官依简易口头程序作出裁判（第10条），且只能基于第4条列举的事由：家庭已有另一处居住的住房，或者至少有初步证据表明将会有；征收，或者经司法宣告的税务债务——在征收的情形，Sentencia C-192 de 1998 要求给予事先、完全并以货币支付的补偿；亲权的中止或者剥夺；配偶一方被宣告失踪或者被宣告民事上无行为能力；夫妻共同财产制的解散——正因如此，解除通常与离婚或者清算合并办理；以及作为最后的安全阀，“家事法官认定的任何正当理由”，可由配偶一方、Ministerio Público（公共利益监督机关）或者因该负担而受损害或者被欺诈的第三人提出申请。

此外还有一种让许多家庭措手不及的当然消灭：家庭住宅负担 因配偶一方或者双方的真实死亡或者推定死亡而当然消灭，但居住于该不动产的未成年继承人请求法官予以维持的除外——最长至其成年或者亲权解除之时（第4条第2款，采 Ley 854 de 2003 的表述）。Ley 258 的保护是为在世的伴侣设计的；继承一经开始，该不动产几乎毫无遮蔽地进入继承的博弈。关于如何为那一时刻加上防护，我们在 继承：避免日后的问题.

对照表：不可查封家庭财产与家庭住宅负担

这张表格把上文展开的差别加以浓缩。请带着一点提醒来阅读：问题不在于抽象地选出“更好的”那一项，而在于选出能回应您家庭具体风险的那一项——而且在许多情形下，正确的答案是两项都有。

两项制度可以同时存在于同一处住房之上吗？

可以。法律并未使二者互相排斥，而是把它们并列规定：Ley 258 de 1996 第5条的但书允许，对于在他人土地上建造的社会保障性住房的改良物，设定“家庭住宅负担或者不可查封家庭财产”，把它们当作同一体系中并行的两件工具。在登记实务中，同一份登记簿页上出现这两项登记是可能的——在社会保障性住房中还很常见。

把二者叠加有意义吗？往往是有的，因为它们互相填补空缺。不可查封家庭财产即使在父母死亡之后仍然抵御债权人，但它不赋予非所有人的那一方配偶由双方签名带来的那种否决权。家庭住宅负担在伴侣双方在世期间保障这一否决权，但会随死亡而消失，并在住房抵押面前让步。二者合在一起，房屋就同时抵御查封、抵御单方处分，以及抵御继承开始时相当一部分的意外情形。

叠加也要付出灵活性的代价：不可查封家庭财产存续期间，房屋不得抵押——即使有双方签名也不行——因此打算以住房作担保的人，也许更愿意只保留家庭住宅负担；而注销或者替换该项财产时，如果有未成年人，就必须有 Defensor de Familia 的介入。合适的组合取决于不动产的价值（250个法定月最低工资的上限，把许多城市住房挡在不可查封家庭财产之外）、子女情况、婚姻状况以及信贷计划。这是一项财产架构上的决定，而不是一张表格。

在公证处和登记机关常见的错误

这些是我们在审阅登记簿页和公证书时最常遇到的失误，而它们往往在多年之后才被发现——就在需要这层保护、它却并不存在的时候：

• 在公证书草案（minuta）中混淆两项制度。 有的公证书写着“不可查封家庭财产”，却援引 Ley 258 de 1996；有的写着“负担”，却援引 Ley 70 de 1931。登记官可以退回该文件；最糟的情形是，登记下来的是一项与家庭以为自己拥有的并不相同的制度。
• 想当然地认为家庭住宅负担已经存在，却不核对登记簿页。 它依法律规定当然发生，但要对抗第三人就必须有登记记载（第5条）。如果公证人遗漏了该项记载，或者登记机关没有把它反映出来，那么对第三人而言，它就等于不存在。
• 在不理解的情况下放弃家庭住宅负担。 有些公证书草案会照例写入不使该不动产负有该项负担的声明（第6条）。在没有掂量其分量的情况下签下它，等于在双方签名和不可查封性产生的同一个行为中，就把它们双手奉还。
• 错误申报婚姻状况。 “证件上单身”、实际却已有两年事实婚姻关系的出卖人，为了回避双方签名而宣誓声称自己没有伴侣，这会使该笔交易面临绝对无效，他本人也会因在宣誓下作不实陈述而承担责任。
• 试图在已设定抵押或者与他人共有的不动产上设立不可查封家庭财产。 Ley 70 de 1931 第3条不允许这样做（为取得该不动产而设定的抵押除外）：该项手续会告失败，费用和时间都白白付出。
• 忘记每个家庭只能有一项不可查封家庭财产 （第8条）。已经有一项的人——有时来自一次早已无人记得的社会保障性住房旧购房——在未注销或者替换第一项之前，不能再设立另一项。
• 家庭情况改变之后不作更新。 离婚了却没有重新处理家庭住宅负担；新的结合关系把长期伴侣排除在保护之外；子女成年，使一项家庭仍在指望的不可查封家庭财产就此消灭。

这些错误中有许多是在购买时犯下的——也是在购买时避免的。事先审查交易、登记簿页和公证书草案，是防范它们最便宜的保险；关于这项陪伴服务，请见 为什么在购买不动产时要有律师协助.

抵押与查封：当银行早已握有担保时会怎样

这是我们就这两项制度收到最多的问题。分情形来看：

• 抵押的登记早于家庭住宅负担。 债权人可以申请查封并拍卖：这是第7条的第一项例外，C-664 de 1998 把它限定于抵押 已先行登记的情形。在后设定的家庭住宅负担，并不能剥夺银行已经产生并已公示的物权。
• 抵押担保的是购买、建造或者改良该住房的贷款。 即使家庭住宅负担在先，债权人仍然可以申请查封：这是第7条的第二项例外，几乎全部住房抵押贷款都落在其中。家庭住宅负担挡不住针对本套房屋那笔贷款的强制执行。
• 强制设立不可查封家庭财产的社会保障性住房。 为该住房的建造、取得、改良或者分割提供融资的机构可以申请查封（Ley 9ª de 1989 第60条，该款经 Ley 3ª de 1991 修改）。面对其他债权人，这层屏障依然有效。
• 自愿设立的不可查封家庭财产与在后发生的债务。 该项制度存续期间，不动产不得抵押（第22条），因此“银行在后取得担保”的情形本不应存在；而面对无担保的普通债权人——信用卡、工资代扣贷款、共同债务——该财产干脆就是不可查封的（第21条）。
• 税务债务与征收。 在家庭住宅负担中，可以因经宣告的税务债务或者因征收而由法官予以解除；在征收的情形，补偿须事先、完全并以货币支付（Sentencia C-192 de 1998）。

由此得出的实务结论有两层。对债务人而言：这两项制度保护的是屋顶，抵御的是整体性的经济失败，而不是买下这套房子的那笔贷款。对买受人或者出借人而言：产权审查必须按时间顺序阅读登记簿页，因为交易的成败，字面意义上就取决于什么先登记。

不要做什么

• 不要因为“公证书草案本来就是这么写的”而签署对家庭住宅负担的放弃。 请要求对方向您说明其后果，并与您的伴侣一同决定：要重新取得这层保护，需要双方办理新的公证书。
• 不要以一个签名出售或者抵押一处负有该项负担的不动产。 该行为自始带有绝对无效的瑕疵，多年之后仍可能被推翻，那时钱已经花掉，还要背上一场诉讼。
• 不要为了躲避已有的债权人而设立这两项制度。 公证程序中包含对债权人的公告传唤和异议；而在家庭住宅负担中，被欺诈的第三人可以请求法官予以解除（第4条第7项）。一旦出于恶意使用，这些保护就会落空。
• 不要把不可查封性与债务的消灭混为一谈。 债务依然存在：债权人可以追及其他财产、在法定限度内追及工资，或者向共同债务人主张。
• 不要让这些保护处于放任不管的状态 ：在离婚、一段新的结合关系或者子女成年之后，每一件事都会改变谁受到保护。
• 不要凭名称来选择。 如果您的计划里有一笔以房屋作担保的贷款，不可查封家庭财产会挡住它；如果您的风险在于单方出售，那么您需要的是双方签名。

常见误解

“在哥伦比亚，一个家庭居住的房屋不能被查封。” 作为一般规则，这是错误的。住房是可以被查封的，除非它被一项已经设立并已在登记簿页上记载的制度所覆盖。这层保护不能推定；它需要设立，需要登记。

“有了家庭住宅负担，任何债务都不能查封我的房子。” 错误。第7条的不可查封性是相对的：它在已先行登记的在先抵押面前，以及在为取得、建造或者改良而设定的抵押面前让步。本套房屋的抵押贷款总是能够突破。

“如果房屋增值超过250个最低工资，不可查封家庭财产就会失效。” 错误。上限是在设立时衡量的；日后的增值属于“已取得的利益”，不会使它丧失其原有的性质（Ley 70 de 1931 第9条）。

“这些保护只适用于婚姻。” 错误。两项制度都涵盖长期伴侣——在家庭住宅负担中，要求结合关系至少满两年——而 Corte Constitucional 把它们扩展适用于同性伴侣（Sentencia C-029 de 2009）。

“双方签名适用于伴侣的全部财产。” 错误。它只适用于负有该项负担的不动产，也就是用于家庭居住的那一处。其余财产适用一般规则：各自的权利人处分自己名下的财产，账目要到清算时才结清。

“设立这两项制度是一项花费不菲的手续。” 不准确。不可查封家庭财产的公证书按无标的额行为收取公证费——也就是最低的费率——（Decreto 2817 de 2006 第13条）；为家庭主要供养人办理的设立，依 Ley 861 de 2003 的规定不收取费用；而家庭住宅负担在同一份买卖公证书中依法律规定当然产生。真正有代价的，是查封到来时手上没有这些保护。

“如果我的配偶去世，家庭住宅负担仍然继续保护这套房子。” 错误。它因死亡而当然消灭，但居住于该不动产的未成年继承人提出请求的除外（第4条第2款）。真正能在死亡之后存续的保护，是不可查封家庭财产：它为尚生存的配偶和未成年子女的利益继续存在。

设立住房保护的自查清单

一条条理清楚的工作路径，适用于大多数情形：

1. 取得一份新近的产权沿革与负担证明书（certificado de tradición y libertad） ，并把它整份读完：权属、与他人的共有、各项抵押及其登记日期、查封，以及是否已经记载了这两项制度中的任何一项。
2. 厘清家庭的基本情况： 婚姻状况、事实婚姻关系的存续时间（是否满两年及以上？）、未成年子女、是否为家庭主要供养人的母亲或者父亲。
3. 把地籍评估价值与现行的250个法定月最低工资作比较。 如果该不动产超过这一数额，自愿设立的不可查封家庭财产就被排除，分析随之集中到家庭住宅负担上。
4. 核实自己的和他人的债务： 抵押、共同债务、各项担保。不可查封家庭财产要求该财产不存在抵押（为取得该房而设定的除外），而在债权人已经盯上时才设立保护，可能会被推翻。
5. 选择架构： 只要家庭住宅负担？只要不可查封家庭财产？还是两项都要？请着眼于风险、信贷计划和继承时的情形来决定。
6. 备齐文件： 公证书和登记簿页、各项民事登记证书、适用时的事实婚姻关系声明、地籍评估价值，以及依 Ley 861 de 2003 所需的、有两名证人在场的家庭主要供养人公证声明。
7. 前往不动产所在公证辖区的公证处 （Decreto 2817 de 2006）；家庭主要供养人则前往 Oficina de Registro。请始终如实申报：一切都视为在宣誓下作出。
8. 把手续办到登记为止，而不是办到签字为止。 未经登记的公证书不能对抗第三人：请索取新的证明书，并核对上面的登记记载。
9. 完整保存整套文件 （公证书、公告、各项书面记载、更新后的证明书）。
10. 在每一次重要变化时安排复查： 结婚或者新的结合关系、离婚、子女出生、最小的子女成年、出售、以物权担保的贷款。这层保护需要管理，而不是归档了事。

这份自查清单作为住房这一模块，纳入我们所描述的整体流程，见 一步步整理家庭财产.

守住屋顶，就是守住整个家庭的规划

在波哥大陪伴众多家庭多年之后，我们的信念是这样的：家庭财产的整理需要审慎的规划，也需要对每个家庭的需求和目标有诚实的理解，而在这份规划里，没有哪一块能像住房的法律保护那样，以如此小的投入带来如此大的回报。运用得当，这两项制度能够保全资产的价值、避免伴侣之间的诉讼，并使财产有序地传给下一代。到了那一刻，它们所决定的，就是保住房子还是眼看它被拍卖。

另一面是：没有哪一项临时起意就能做好。它们要求读懂登记簿页、计算上限、如实申报、及时登记，并在生活发生变化时重新检视。这正是一位具有财产视角的家事律师能够带来方法、并预防诉讼的那类工作；我们的做法请见 财产规划律师做什么。如果您希望评估哪一项制度适合您的情形，或者在充分保障下设立或者解除它，Cafore Abogados 会为您清楚说明：请写信给我们，或者致电 313 8411825 ，我们一起检视您住房的保护。

所引用的法律与判例

• Constitución Política 第42条 ——授权设立不可转让且不可查封的家庭财产。
• 简化股份公司（S.A.S.）可以通过以下方式设立： （D.O. 21.706）——创设不可查封家庭财产。
• Ley 495 de 1999 （D.O. 43.499）——修改 Ley 70 de 1931 第3条、第4条、第8条和第9条。
• Ley 258 de 1996 （D.O. 42.692）——确立家庭住宅负担。
• Ley 854 de 2003 ——修改 Ley 258 de 1996 第1条和第4条（第2款）。
• Ley 861 de 2003 ——身为家庭主要供养人的母亲或者父亲，其唯一不动产上的不可查封家庭财产（第5条已由 Ley 1564 de 2012 第626条第c项废止）。
• Ley 9ª de 1989 第60条，第二款经 Ley 3ª de 1991 第38条 修改——社会保障性住房中强制设立的不可查封家庭财产；援引 Ley 91 de 1936。
• Decreto 2817 de 2006 ——对 Ley 962 de 2005 第37条作出实施规定：在公证人面前设立不可查封家庭财产。
• Decreto Ley 019 de 2012 第84条至第87条 ——在公证人面前替换和注销不可查封家庭财产。
• Ley 1564 de 2012（CGP）第594条 ——不可查封的财产；援引特别法。
• Corte Constitucional，C-192 de 1998 ——负有该项负担的不动产被征收：补偿须事先、全额并以货币支付。
• Corte Constitucional，C-664 de 1998 ——Ley 258 de 1996 第7条的各项例外，要求抵押已先行登记。
• Corte Constitucional，C-560 de 2002 ——“全部取得”这一表述符合宪法（Ley 258 de 1996 第1条）。
• Corte Constitucional，C-722 de 2004 ——把 Ley 861 de 2003 扩展适用于身为家庭主要供养人的男性。
• Corte Constitucional，C-029 de 2009 ——把两项制度扩展适用于同性伴侣。
• Corte Constitucional，C-340 de 2014 ——Ley 70 de 1931 第5条第a项规定的权能，同样属于妻子。