Abogado en derecho urbanístico sancionatorio en Colombia

El proceso por infracción urbanística no se parece a un pleito judicial: se resuelve en una audiencia pública ante un inspector de Convivencia y Paz —antes llamado inspector de Policía—, los recursos se interponen y sustentan allí mismo, y una orden ejecutoriada se cumple en cinco días. Quien llega a esa audiencia sin haber preparado el recurso ya perdió la instancia. Esta guía explica dónde se juega realmente el caso y qué debe estar listo antes.

El calendario real

El artículo 223 de la Ley 1801 de 2016 comprime todo el proceso en muy poco tiempo:

Los cinco días de la citación corren desde que la autoridad conoce la querella, no desde que usted se entera. El margen real de preparación suele ser de días, no de semanas.

Las cuatro preguntas que definen el caso

1. ¿En qué bloque del artículo 135 está la conducta?

El artículo 135, en el texto corregido por el artículo 10 del Decreto 555 de 2017, organiza veinticuatro comportamientos en cuatro bloques: actuaciones sin licencia o contra ella (1 a 4), bienes de interés cultural (5 a 8), usos del suelo (9 a 12) y obligaciones de obra (13 a 24). Y el parágrafo 7º asigna a cada numeral sus medidas correctivas. Si el acto anuncia una medida que la tabla no asigna a la conducta imputada, hay un punto que alegar.

2. ¿El predio es apto?

Es la pregunta que más cambia el desenlace. En predio apto operan la multa y la suspensión temporal, más los sesenta días del parágrafo 2º para solicitar el reconocimiento —si pasado ese término no presenta licencia de reconocimiento, «no podrá reanudar la obra y se duplicará el valor de la multa impuesta»—. En terreno no apto rige el parágrafo 1º: suspensión de construcción o demolición de inmediato, y solicitud de suspensión de servicios públicos «si no hubiese habitación», medidas que ese parágrafo prevé también para toda construcción «sin previa licencia».

Además, la caducidad de tres años del artículo 138 aplica «sólo» a parcelar, urbanizar, intervenir y construir en terrenos aptos.

3. ¿La obra es legalizable?

De ahí depende la mejor salida del régimen. El artículo 137 dispone que si el presunto infractor prueba el restablecimiento del orden urbanístico antes de que la declaratoria de infractor quede en firme, «no habrá lugar a la imposición de multas».

El reconocimiento está regulado en el Capítulo 4 del Decreto 1077 de 2015: lo expide el curador urbano o la autoridad municipal competente, se resuelve en un término máximo de 45 días hábiles —que se suspende mientras se responde un acta de observaciones, y sin silencio administrativo positivo— y exige plano de levantamiento firmado por arquitecto, peritaje de ingeniero civil y declaración juramentada de antigüedad; como el parágrafo 2º del artículo 135 mide la consecuencia sobre si el infractor «presenta licencia de reconocimiento» dentro de los sesenta días, conviene radicar en los primeros días del plazo.

4. ¿La liquidación está bien hecha?

La multa del numeral 2 del artículo 181 se calcula por metro cuadrado según estrato: 5 a 12 salarios mínimos en estratos 1 y 2, 8 a 20 en 3 y 4, 15 a 25 en 5 y 6. Con recargos del 25% al 100% en bien de uso público o suelo de protección, y dos topes: 200 salarios mínimos por multa y el valor catastral para el total.

Dos errores frecuentes y verificables: aplicar el salario mínimo del año de liquidación en vez del de la fecha de los hechos, como ordena el artículo 137; e imponer la multa mediante comparendo, que el propio artículo 181 prohíbe.

La regla que detiene la ejecución

El numeral 4 del artículo 223 fija como regla general el efecto devolutivo de la apelación, y enseguida la excepción: «Para la aplicación de medidas correctivas en asuntos relativos a infracciones urbanísticas, el recurso de apelación se concederá en el efecto suspensivo».

Apelada la decisión, la medida no se ejecuta mientras el superior resuelve: remisión en dos días, sustentación en dos, decisión dentro de los ocho siguientes. Es la herramienta más eficaz del régimen — y solo funciona si el recurso se interpuso en la audiencia.

Lo que debe estar listo antes de la audiencia

1. La licencia y sus fechas de expedición y vencimiento.
2. Los planos aprobados frente a lo ejecutado.
3. La certificación de aptitud del predio según la norma urbanística vigente.
4. Registro fotográfico fechado de la obra y del espacio público circundante.
5. Prueba de las correcciones ya adoptadas sobre las obligaciones del bloque D — escombros, señalización, andamios, limpieza.
6. Levantamiento de áreas y certificación de estrato, para discutir la liquidación.
7. La sustentación de los recursos, redactada de antemano.

Y si la vía administrativa se agotó

Queda la jurisdicción de lo contencioso administrativo con la pretensión de nulidad y restablecimiento del derecho. La Corte Constitucional lo recordó en la sentencia T-206 de 2024: «con excepción de los casos previstos en el numeral 3 del artículo 105 de la Ley 1437 de 2011, las decisiones dictadas por las autoridades de policía en el proceso verbal abreviado son actos administrativos susceptibles de ser demandados» ante esa jurisdicción. Ese numeral excluye «las decisiones proferidas en juicios de policía regulados especialmente por la ley», de modo que la demanda debe abordar desde el principio si la decisión sancionatoria urbanística cae o no en esa exclusión. Rigen entonces cuatro meses para demandar desde el día siguiente a la comunicación, notificación, ejecución o publicación del acto (art. 164, num. 2, lit. d del CPACA), con conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad cuando el asunto es conciliable (art. 161), y las causales de nulidad del artículo 137 del mismo Código.

Cómo trabajamos estos casos en Cafore

El orden es siempre el mismo, porque es el que impone la norma:

1. Verificar la aptitud del predio y el numeral imputado: definen todo lo demás.
2. Establecer la fecha de los hechos, que sirve a la vez para la caducidad del artículo 138 y para el salario mínimo aplicable.
3. Corregir lo corregible antes de la audiencia y llevar su prueba.
4. Evaluar la vía del artículo 137: si la obra es legalizable, suele costar menos que la multa.
5. Preparar los recursos por escrito antes de la diligencia.
6. Reconstruir la liquidación y contrastarla con la del acto.

Si tiene una citación a audiencia, una medida de suspensión o una orden de demolición, el factor decisivo es el tiempo disponible antes de la diligencia.

所引用的法律与判例

• Ley 1801 de 2016, artículo 135 y sus parágrafos — Los veinticuatro comportamientos contrarios a la integridad urbanística en cuatro bloques; régimen inmediato en terreno no apto con solicitud de suspensión de servicios públicos si no hubiese habitación; sesenta días para solicitar el reconocimiento en predio apto, con prohibición de reanudar la obra y duplicación de la multa; exención de licencia para las reparaciones locativas; y tabla de asignación de medidas correctivas por numeral. Texto corregido por el artículo 10 del Decreto 555 de 2017. 来源
• Ley 1801 de 2016, artículos 137, 138 y 181 — Tasación con el salario mínimo vigente a la fecha de los hechos y exclusión de la multa por restablecimiento del orden urbanístico antes de la firmeza; caducidad de tres años «sólo» en terrenos aptos; y multa especial por metro cuadrado según estrato, con recargos, dos topes y prohibición de imponerla mediante comparendo. 来源
• Ley 1801 de 2016, artículo 223 — Proceso verbal abreviado: inicio de oficio o a petición de interesado, citación en cinco días, veinte minutos por parte, invitación a conciliar, pruebas en cinco días, notificación en estrados, recursos dentro de la misma audiencia con apelación en efecto suspensivo en asuntos urbanísticos, cumplimiento en cinco días desde la ejecutoria y consecuencia probatoria de la inasistencia injustificada. 来源
• Decreto 1077 de 2015, Capítulo 4 (artículos 2.2.6.4.1.1 a 2.2.6.4.2.6) — Reconocimiento de la existencia de edificaciones: ámbito, situaciones en que no procede, requisitos, peritaje técnico, término de cuarenta y cinco días hábiles sin silencio administrativo positivo, costo y compensaciones. Capítulo modificado por el artículo 1 del Decreto 1333 de 2020. 来源
• Ley 1437 de 2011 (CPACA), artículos 137, 161 y 164 — Causales de nulidad del acto administrativo, conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad y término de cuatro meses para demandar. 来源